דה מרקט, יעל בלקין, 03.03.2021

"בשנה הקרובה נראה התייקרות באחוזים דו-ספרתיים בפריפריה. במרכז המחירים ימשיכו לעלות באחוזים בודדים, אבל העלייה הגדולה יותר תהיה בפריפריה" - כך אמר היום (ד') יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלים של י.ח דמרי (+0% 15770). "כשמעלים מחיר ב-200-100 אלף שקל על דירה שעולה 5 מיליון שקל במרכז, זה אומר שהמחיר עולה באחוזים בודדים. אבל כשאותם מספרים עולים בדירות בפריפריה שעולות מיליון שקל, האחוזים מזנקים", הסביר.

הדברים נאמרו בפאנל בהנחיית עורכת מדור נדל"ן ב-TheMarker, יעל דראל, במסגרת כנס "היום שאחרי" שנערך על ידי TheMarker ובנק לאומי (-1.85% 2174), ועוסק באסטרטגיות יציאה מהמשבר ובהשפעתו על שוק הנדל"ן והמשכנתאות. בפאנל השתתפו גם ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום (-1.22% 6400); ודפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי.

דמרי המשיך ונתן דוגמה מהשנה האחרונה: "בדצמבר 2019 השתתפתי במכרז לרכישת קרקע באופקים. המכרז כלל 1,000 יחידות ב-110 אלף שקל ליחידה, כולל זכויות לשטחי תעסוקה ומסחר של כ-35 אלף מ"ר. הייתי לבד במכרז, מילאתי מספר, זרקתי מטבע וזכיתי. לפני 4-3 חודשים במכרז עם סדר גודל דומה של קרקעות, החברה שזכתה שילמה כבר 200 אלף שקל ליחידה - וזה בהפרש של שנה. הביקוש גדול וההיצע נמוך, יש זליגה של ביקוש לכיוון הפריפריה, והמחירים ימשיכו לעלות".

בתחילת המשבר היו תחזיות שונות שלפיהן מחירי הדיור ירדו, אבל שנה אחרי כבר נרשמה עליית מחירים של 4%. לדברי דמרי, הקורונה דווקא הביאה לגידול בביקוש לדיור. "באפריל, בתחילת המשבר, היתה נפילה. אם בכל שנה באפריל אנחנו מוכרים 60-50 דירות, באפריל 2020 מכרנו 15-14. היינו בחששות גדולים. זה היה כמו מכה בראש שלרגע מכניסה אותך להלם, אתה לא מבין איפה אתה נמצא. אבל בסופו של דבר, מבחינת האסטרטגיה של החברה, ראינו שבעצם כלום לא השתנה. בסקטור הנדל"ן, ובפרט נדל"ן למגורים, הראייה היא לטווח הארוך. יש לנו תוכניות חומש ותוכניות עשור.

"נכון שיש הרבה מובטלים, אבל אם נסתכל על מגזרים כמו המגזר הציבורי או מגזר ההיי-טק, המקומות האלה לא נפגעו - להיפך. רוב הישראלים קיבלו שכר בתקופת המשבר, הדבר היחיד שהשתנה זה שהפסיקו להוציא כסף על טיסות לחו"ל ומסעדות, פתאום החזיקו את כל הכסף בבנק. אז הכסף מצטבר, ובמקביל, בתקופת הקורונה מתחילים להבין את המשמעות של בית. אנשים שגרים בצפיפות, בלי מרפסות, פתאום רואים שהעולם משתנה ולא יודעים לאן זה ילך - אז מעדיפים קורת גג, שזה לא מותרות".

"מגורים בשכירות זה דבר מאוד מקובל בעולם"

בשנים האחרונות ניתן לזהות מגמה של חברות נדל"ן פרטיות - לצד חברות ממשלתיות - שנכנסות לשוק הדיור להשכרה. לדברי דמרי, לא בטוח שזוהי נישה רווחית במיוחד עבורן. "התשואה בשוק הדיור להשכרה מאוד נמוכה. אם בשוק התעסוקה אפשר למצוא תשואה של 8%-7% וגם 10%, בשוק המגורים מדובר בתשואה של 3%. יכול להיות שניכנס לזה בהמשך, אבל להערכתי גם אם התחום הזה יצמח זה יהיה בצורה מינימלית. אני לא חושב שבטווח של 20 שנה קדימה יותר מ-15%-10% מהדירות יהיו מיועדות לשכירות".

"אני מאחלת למדינת ישראל שיהיה לה שוק שכירות ממוסד ומפוקח", אומרת לנדאו. "זה ייתן פתרון להרבה צעירים שאין להם הון עצמי לדירה, לצד חברות שהודרו כמעט מהשוק הזה - לא נבנו יישובים חדשים לחברה הערבית ולחברה החרדית. בנוסף, זה יכול לאפשר יותר מוביליות. כך, למשל, רופאים יוכלו לשכור בית ליד בית החולים שבו הם עובדים, וכשיעברו לבית חולים אחר יעברו בשכירות לדירה אחרת. מגורים בשירות זה דבר מאוד מקובל בעולם כי יש שכירות ממוסדת על ידי חברות גדולות שמנהלות את זה בצורה מסודרת".

מנגד, דמרי טוען שהמעורבות הממשלתית בתחום הדיור להשכרה מביאה לעליית מחירי הדיור. "אנחנו גם ככה נמצאים במדינה שההיצע בה כל כך קטן והביקוש כל כך גדול, ומהקצת שיש המדינה לוקחת נתח מהקרקע לטובת מכרזים לדירה להשכיר. נוצר מצב שמחירי הקרקעות בישראל ממשיכים להיות מטורפים. דירה להשכיר זה בולשיט, באחרונה שיכון ובינוי (-1.12% 2026) זכתה במכרז בירושלים ושילמה 30%-40% מהערך האמיתי של הקרקע. בפער בין המחיר ששולם לערך הקרקע יכלו לממן דירות להשכרה לאנשים במשך 10 שנים, אז מה ההגיון? גם מחיר למשתכן יצר בעיה. מצד אחד זה מבורך שיש אנשים שזכו לדיור מוזל, אבל מצד שני הגדילו את הביקוש. הרי כמה זוגות צעירים בכלל לא רצו לקנות בית?"

אין הצפה במשרדים

בענף המשרדים התמונה נראתה פחות ורודה, בעקבות הטלטלה שחווה הענף לאור המעבר לעבודה מהבית. עם זאת, גם רוקמן טוען שבענף כמו הנדל"ן, העבודה היא לטווחים ארוכים - ובישראל, ביתר שאת. "גם כשאני רוכש קרקע שיש עליה תוכנית קיימת, זה ייקח לנו זמן רב בין שלב רכישת הקרקע, לשלב קידום התב"ע והאישורים ועד שלב הבנייה. גם כשיש מיליוני מטרים מתוכננים, חלקם רלוונטיים לעוד 10 ו-15 שנה. אם מסתכלים היום על אוכלוסיית ישראל, עוד 20 שנה האוכלוסייה תכפיל את עצמה, האנשים האלה יצטרכו לעבוד ולגור במקומות מסוימים".

לדברי רוקמן, אין הצפה מבחינת תכנון שטחי משרדים. "יש אזורים שבהם יש עודף, ואזורים שבהם יש חוסר. יש רשויות שבהן יש היצע יותר גדול וייקח יותר זמן לספוג אותו. משבר זה אירוע מסוים שתמיד יכול לקרות, צריך לחשוב מתוך ניהול סיכונים ולתכנן לטווח הארוך. נכנסנו לתקופה הזאת עם לא מעט קרקעות שרכשנו ופרויקטים בתהליכי תכנון, ואנחנו לא מפסיקים לתכנן ולהתקדם. אנחנו לא מורידים מחירים, אבל היכן שהיה קושי עזרנו. למשל, כשהמרכזים המסחריים שלנו היו סגורים, לא גבינו שכר דירה".

המגמה שמסתמנת כיום היא עירוב שימושים, אומר רוקמן. "חוק ההסדרים שעוד לא עבר היה אמור לייצר אפשרות להמיר חלק משטחי התעסוקה למגורים, בעיקר כי יש ביקוש גדול מאוד כרגע למגורים ורוצים לווסת את עליית המחירים. אבל חוק ההסדרים השאיר לרשות המקומית את היכולת להשפיע. בסופו של דבר, התפקיד של ראש הרשות הוא לתת לתושבים שלו חיים טובים יותר עם האפשרויות הכלכליות שעומדות בפניו. משרדים משלמים יותר ארנונה ממגורים, ומגורים גם מעמיסים יותר על הרשות מבחינת הצרכים. יש פה משוואה שצריך לאזן. הקורונה האיצה חשיבה בנקודות מסוימות - למשל התפישה האורבנית של ערים שמשלבות מסחר מלווה רחוב ביחד עם משרדים ומגורים. 

"הקורונה האיצה תהליכים בעולם המשרדים. וויוורק לא קמה בגלל הקורונה, הספידו אותה אבל אני לא בטוחה שזה נכון. בניו יורק, למשל, היו חברות שהקפידו על עבודה מהבית, אז חלק מהעובדים שכרו חדרים בוויוורק כי היה להם קשה לעבוד מהבית. אנחנו נמצאים בעולם הגמישות, בסופו של דבר אנחנו אמורים לספק ללקוחות שלנו את המטרים שהם רוצים".

לנדאו מסכימה עם הקביעה לגבי הצורך בגמישות. "אנחנו מדינה צעירה עם ילודה בכל המגזרים, וביחד עם משך תכנון שמתארך - קיבלנו עודף ביקוש מובנה בתוך השוק", היא מוסיפה. "גם החלטות של חברות בשטחי מסחר הן לא החלטות ספונטניות אלא ארוכות טווח. עם זאת, אירוע אקסוגני כזה יכול לשנות דברים. אפשר למשל לאפשר חוזי שכירות בעלי טווח קצר יותר, או גמישות בניצול השטחים. בנוסף, עבודה מרחוק לא חייבת להיות עבודה מהבית. למשל בפריפריה, יכול להיות שאנשים לא יעבדו מהבית - אבל כן יעבדו קרוב אליו, רק לא מהמשרד. זה משהו שהממשלה יכולה לנצל, כמעסיק הכי גדול במשק. זה המקום של המדינה לתרום את חלקה. תעסוקה מביאה מגורים ועסקים קטנים, היא מביאה מסחר, היא מביאה חיים. הממשלה יכולה לתרום לוויסות הביקושים, כך שיהיו פרושים יותר לאורך המדינה".