כלכליסט, אמיתי גזית, 20.10.2020
יותר מ־1.5 מיליארד שקל, זה השווי המוערך המצטבר של שלוש תוכניות בנייה חדשות במתחם התחנה הישנה בירושלים, שיעלו היום לדיון לקראת הפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים. שלוש התוכניות כוללות יותר מ־600 דירות, בית דיור מוגן, משרדים וחדרי מלון.
המרוויחים הגדולים מאישורן הצפוי הם בעלי הזכויות אראל מרגלית; רמי לוי ושותפו אברהם מורדוך; ומדינת ישראל, בעלת הזכויות במתחם השלישי והגדול מכולם. בעלת זכויות נוספות היא אמישראגז, שתוכניתה הנפרדת תופקד ככל הנראה בחודשים הקרובים.
התוכניות שיעלו לדיון הן נתח גדול משטח של 75 דונם בין דרך חברון לדרך בית לחם בירושלים מדרום למתחם תחנת הרכבת הראשונה בעיר. כיום יש בשטח כמה מחסנים ושלושה מבנים לשימור.
השטח של אראל מרגלית צמוד מדרום למתחם שבו פועלת קרן JVP שבניהולו, והוא משתרע על 17 דונם. בעלת הקרקע היא הכנסייה היוונית אורתודוקסית. ב־2010 מרגלית חתם איתה על חוזה חכירה ל־99 שנים, שבמסגרתו שילם 8.4 מיליון דולר בכמה פעימות עד 2013.
על פי ההסכם, 12% מזכויות הבנייה בתוכנית החדשה יישארו בחזקת הכנסייה. בתוכנית שמרגלית קידם ייבנו 220 דירות על שטח בנוי של 23 אלף מ"ר ומשרדים בשטח בנוי של כ־10,000 מ"ר, כחלק מ־Margalit Startup City Jerusalem, רובע יזמות וחדשנות שהוא מקים. להערכת השמאי קובי ביר, שווי מ"ר למגורים באזור זה הוא כ־20 אלף שקל ושווי מ"ר משרדים כ־6,000 שקל, כך שהזכויות של מרגלית והכנסייה יהיה שוות כ־500 מיליון שקל, לפני מסים והיטל השבחה.
לרמי לוי ושותפו אברהם מורדוך שטח של 13 דונם שאותו קנו בין היתר מדלק נדל"ן, בכמה עסקאות החל משנת 2006. על פי רשות המסים, הם שילמו על השטח 56 מיליון שקל. בתוכנית הם מבקשים לבנות כ־200 דירות, 116 חדרי מלון וכן מסחר ותעסוקה בהיקף של 11 אלף מ"ר בנוי. להערכת ביר, שווי הזכויות יגיע לכ־300 מיליון שקל, לפני מסים והיטל השבחה.
המדינה מקדמת בשטח, באמצעות נעמה מליס אדריכלים, תוכנית ל־200 דירות וכ־200 יחידות דיור מוגן רק על מחצית המגרש שבבעלותה. זאת, משום שבחודשים האחרונים נבחנת האפשרות לבניית תחנת רכבת תת־קרקעית במחצית השנייה של המגרש.
אף שהמתחם בלב העיר, קרוב לעיר העתיקה וצמוד לשכונות מבוקשות כטלביה, המושבה הגרמנית ובקעה, תכנונו מחדש נמשך שנים. תוכנית המתאר ירושלים 2000 הוצגה לציבור ב־2004, אף פעם לא הופקדה, אך בה נקבע לראשונה כי השטח מיועד לתכנון מחדש. אולם בעלי הזכויות לא הצליחו להגיע להסכמות ולקדם תוכנית משותפת. בסופו של דבר, רשות מקרקעי ישראל, באמצעות משרד האדריכלים נעמה מליס, הכינה תוכנית אב שקבעה את עקרונות התכנון במתחם, וזו אושרה בספטמבר 2019.
תחם התחנה בירושלים צילום: שלו שלום
כדי למנוע מחלוקות, באופן יוצא דופן הוחלט להתאים את התכנון למבני הבעלות במגרשים כך שכל אחד מבעלי הזכויות יוכל לקדם תוכנית נפרדת. לכן נקבע כי מכל מגרש יופקעו באופן זהה 35% מהשטח לצורכי ציבור. כן נקבע כי היקף הבנייה בכל מגרש יהיה 350%.
הגובה המקסימלי של הבניינים יהיה 10 קומות, אף שהמתחם סמוך לציר של הרכבת הקלה, ומדיניות מינהל התכנון היא להעצים את הבנייה בצמוד לצירים של הסעת המונים. את היקף וגובה הבינוי במתחם הוחלט להגביל, לאכזבת בעלי הזכויות, בגלל קרבתו לעיר העתיקה.