התחדשות עירונית

כיצד מתקדמת תמ”א 38 ברמת גן ומהם הדגשים המיוחדים שיש לדעת בתכנון פרויקט תמ”א 38 בעיר רמת גן? המדריך שלפניכם תמ”א 38 סוקר את כל מה שחשוב לכם לדעת על פרויקט תמ”א 38 ופינוי בינוי ברמת גן.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה )תמ”א 38 ( הותירה בידי כל עירייה ורשות מקומית את שיקול הדעת בדבר יישום התכנית בשטחה. משמעות הדבר שבכל עיר קיימים דגשים מיוחדים בגישתה למימוש תמ”א 38 ויש לקחת מרכיבים אלה בחשבון כאשר ניגשים לתכנן ולבצע פרויקט לחיזוק בניין ישן.

ברמת גן קיימים בניינים רבים המתאימים לפרויקט תמ”א 38 ודורשים חיזוק מלא למבנה נגד רעידות אדמה. כמו כן, עיריית רמת גן תומכת ומעודדת פרויקטים לחיזוק מבנים ונחשבת לאחת מהעיריות המובילות בישראל בקידום תמ”א 38 . הצירוף של פוטנציאל רב של מבנים לצד עירייה המקדמת פרויקטים הפך את רמת גן לאחת מהערים בהן בוצעו ואושרו מספר רב יחסית של פרויקטים על בסיס תמ”א 38 .

מהם אם כך הדגשים המיוחדים בפרויקט תמ”א 38 ברמת גן אותם צריכים לדעת בעלי דירות המבקשים לחזק את הבניין הישן שברשותם?

עיריית רמת גן אישרה בשנת 2010 תכנית בניין עיר )תב”ע רג/ 340 /ג/ 30 ( המאפשרת הוספת 2 קומות חדשות לבניין קיים על בסיס תמ”א 38 . מטרת המהלך שהובילה העירייה היתה לקדם חיזוק מבנים נרחב יותר באמצעות מתן תמריץ כלכלי משמעותי יותר לחיזוק המבנה. הלכה למעשה המהלך משיג את מטרתו כיוון ששכונות רבות ברמת גן בהן לא היתה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט הפכו באמצעות תוספת הזכויות לאטרקטיביות עבור יזמים בתחום.

בנוסף לזכויות הבנייה להוספת 2 קומות מתוקף תמ”א 38 מאפשרת עיריית רמת גן לשלב בפרויקט גם את כל זכויות הבנייה הקודמות שהיו קיימות במגרש וטרם נוצלו בבניין הקיים. הנה כמה דוגמאות לתוספת זכויות שניתן לממש בפרויקט מסוג זה:

• חדרי יציאה לגג בשטח של 40 מ”ר לכל דירה חדשה בקומה האחרונה;
• כחלופה לחדרי היציאה ניתן גם לבנות פנטהאוז על הגג ולצרף אליו זכויות בנייה אחרות שלא נוצלו;
• בקומת העמודים (אם יש מקום כמובן) דירות נוספות לפי הוראות תמ”א 38 ;
• לנצל זכויות בנייה עודפות בזכות מגרש מדרוני.

כמובן שרשימה זו אינה ממצה כיוון שבכל בניין יש לבצע ניתוח זכויות מקצועי כדי לדעת בוודאות מה היקף זכויות הכולל שניתן יהיה לממש במסגרת פרויקט תמ”א 38.

חמש שנים לאחר פרסום תמ”א 38 אושר התיקון השני לתכנית (תמ”א 38/2) ובמסגרתו שינוי דרמטי מרכזי: במקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן יהיה להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש. מאמר זה מסביר את מהות תיקון 2 לתמ”א, נותן כדוגמה חישוב אחוזי בנייה על פיו וסוקר את יתרונותיו.

בחודש פברואר 2010 ישרה הממשלה את תמ”א 38 תיקון 2. התכנית המקורית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות (תמ”א 38 בקיצור) אושרה לראשונה בשנת 2005 ולאור מס’ הפרויקטים המצומצם שבוצעו בפועל יזם מנהל התכנון במשרד הפנים את תיקון 2 במטרה לעודד ולהוסיף תמריצים לקידום התכנית.

הבשורה המשמעותית ביותר במסגרת התיקון השני היא האפשרות להרוס את הבניין הקיים ולשמור על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ”א 38 . מדובר בשינוי תפיסתי שכן על פי הנוסח המקורי של התכנית ניתן היה לזכות בתמריצי זכויות בנייה על הבניין הקיים בלבד, כלומר פרויקט מסוג עיבוי בינוי. התיקון השני הכניס אל תוך אפשרויות התכנון גם תמריץ משמעותי לפרויקט מסוג פינוי בינוי, כלומר הריסת מבנה ישן והקמת מבנה  חדש תחתיו. ברוב רובם של המגרשים יצר העדכון בתמ”א 38/2 תוספת זכויות דרמטית שכן אל תוך סל זכויות הבנייה נוספו ההרחבות בשטח של 25 מ”ר לכל דירה קיימת, דירה חדשה בקומות התמ”א וקומה מלאה נוספת. כך לדוגמה מגרש בו נמצא בניין ישן ובו 9 דירות בשלוש קומות על קומת עמודים, כששטח עיקרי בכל קומה הוא 220 מ”ר, קיבל במסגרת התיקון השני תוספת זכויות הכוללת את המרכיבים הבאים:

• סגירת קומת קרקע מפולשת (על עמודים) לבניית עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ”ר בהפחתת לובי כניסה, שביל גישה ומתקנים בקרקע = כ- 150 מ”ר)
• תוספת קומה על גג הבניין בשטח קומה טיפוסית ובה עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ”ר)
• הרחבה של 25 מ”ר לכל דירה קיימת (9 כפול 25 = 225 מ”ר
• הרחבה של 25 מ”ר לכל דירות התמ”א החדשות בקרקע ובגג (כלומר 6 כפול 25= 150 מ”ר)

בסיכום מהיר נראה כי באופן עקרוני על אותו מגרש ניתן היה להגיע לסל זכויות בנייה לשטחי מגורים בהיקף של המבנה הקיים ) 660 מ”ר( + זכויות תמ”א 38 ) 150 + 220 + 225 +150 = 745 מ”ר( ובסך הכול שטח של 1,405 מ”ר. לכך ניתן עוד להוסיף את שטחי הקומה החלקית של חדרי היציאה לגג שברשויות מסוימות ניתן ליצור במקומם דירת פנטהאוז. כפי שעולה מן החישוב המהיר הנ”ל במקום בניין קיים של 660 מ”ר בשלוש קומות על עמודים ניתן עקרונית להגיע על פי תמ”א 38 2 לבניין חדש בשטח של 1,405 מ”ר לפחות ובו כ- 18 עד 20 דירות חדשות! לכן ניתן לראות בתמ”א 38/2 כמיני פרויקט פינוי בינוי שחל על מגרש אחד בודד, במקום על מקבץ בניינים כפי שבד”כ נהוג בפרויקטים מסוג זה.

קיימים מספר יתרונות ברורים לפרויקט מסוג זה המאפשר הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש לגמרי במקומו. נמנה את העיקרים שבהם:

• הבניין החדש מתוכנן מראש לעמידות ברעידות אדמה על פי דרישות תקן 413 , וזאת במקום לבצע את הפעולה ההנדסית המורכבת של חיזוק מבנה קיים.
• שילוב מלא ואינטגרטיבי של מרחבים דירתיים מוגנים (ממ”ד) בדירות הקיימות והחדשות, לעומת תוספת למבנה קיים שלא תמיד מאפשרת הקמתם לדירות הקיימות.
• תכנון מעלית חדשה על פי תקני נגישות לבניין חדש, לעומת התאמת חדר המדרגות הקיים למעלית שפעמים רבות אינה מאפשרת נגישות מלאה לכל הדירות.
• פתרון חנייה מוסדר על פי תקן לבניין בחניון תת קרקעי (עם או בלי שילוב של חניות עיליות).
• מבנה חדש בעל תשתיות חדשות לחלוטין (מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכו')
• תכנון איכותי ואינטגרלי של הרחבת הדירות הקיימות (אם אפשרית מבחינה כלכלית) ושל הדירות החדשות, לעומת תוספת שטחים למבנה קיים הכרוכה באילוצי תכנון רבים.

כמובן שקיימים עוד מספר יתרונות קטנים בפרויקט הריסה ובנייה אך אלה הן הנקודות העיקריות והמשמעותיות ביותר בהשוואה בין החלופות.