"אנחנו יושבים עם משרד המשפטים על שינוי חקיקה שייצר ודאות תכנונית בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38", כך אמר אתמול (ב') חיים אביטן מנהל הרשות להתחדשות עירונית בראיון ל”כלכליסט”.

השיחה אתו התקיימה בעקבות המהלך שמקדם בחודשים האחרונים ראש העיר רמת גן כרמל שאמה הכהן שיצמצם דרמטית את הכדאיות הכלכלית לקידום פרויקטים של תמ"א 38, בעיר שנחשבה עד לפני כשנתיים לבירת התמ"א. המדיניות שמקדם שאמה הכהן נחשפה לראשונה ב”כלכליסט” ומצמצת את מספר הקומות שאפשר להוסיף בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש.

 

ראש העיר ר”ג לא יחליט

בעקבות שינוי המדיניות שמוביל שאמה הכהן הוועדה המקומית הקפיאה את הדיונים גם בפרויקטים שקודמו על פי המדיניות הקודמת בתיאום עם העירייה. עובדה זו מעוררת כעס בקרב תושבים ויזמים. אביטן אומר על כך כי "קידום תוכנית תמ"א נמשך ארבע־חמש שנים, לא יכול להיות שאחרי שראש עיר מתחלף פתאום מבטלים את התוכנית. לכן אנחנו בוחנים איך לייצר רציפות שלטונית באופן שלא יגרום נזק וחוסר ודאות.

“במרץ שנה שעברה חתמה הרשות להתחדשות עירונית על הסכם עם עיריית רמת גן שיאפשר בנייה של 2,000 דירות בפינוי־בינוי ותמ"א 38 והבטחנו להשקיע 40 מיליון שקל בפיתוח תשתיות. לצערי הרב התחלפה ההנהגה וראש העיר רוצה לבדוק את הנושא. בעקבות זאת החלטנו לבדוק את הסוגיה, כי התפקיד שלנו הוא לייצר ודאות תכנונית".

כשהוא נשאל כיצד יוכל להבטיח ודאות משיב אביטן כי "יהיו תקנה או חוק שיחייבו ראש רשות מקומית לקדם פרויקט אם התוכנית שלו הגיעה לתור של ועדת תכנון ובנייה (בה היא מאושרת סופית, א"ג) ויזמים ודיירים החלו לתכננה לפני כמה חודשים או שנים בתיאום עם מהנדס עיר, בצורה מקצועית שלב אחרי שלב. התכנון עולה הרבה כסף, והעיכוב אחרי שנים גורם לעוגמת נפש".

השבוע גם נחשף כי עיריית רמת השרון הודיעה ליזמים כי בשני מתחמים מתוך תשעה מלאי יחידות הדיור שהיא תאפשר להוסיף באמצעות תמ"א 38 עומד להסתיים. תוכנית שאושרה ברמת השרון ב־2016 הגדירה בכל אחד מתשעת המתחמים את מכסת הדירות שאפשר להוסיף, בהתאם למצב התשתיות. בסך הכל בכל תשעת המתחמים אפשר להוסיף 1,500 דירות. אך משיחות עם בכירים בעירייה עולה כי מכסת הדירות עוד רחוקה ממיצוי משום שעד עתה ניתנו היתרים רק ל־10% מהן. במקביל גם גבעתיים אישרה בשבוע עבר תוכנית שמצמצת את מספר האזורים בעיר שבהם אפשר לקדם פרויקטים של תמ"א 38.

האם זו שירת הברבור של התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה? אביטן משיב: "חד משמעתית תמ"א 38 לא מתה, אבל היא תבוא באריזה כוללת של תוכנית התחדשות עירונית.

“האג'נדה שלנו היא להוביל תכנון של שכונות ורבעים שבהם מאות דירות, ולא בניין בודד. בהרבה מקרים מדובר בשכונות במעמד סוציו־אקונומי נמוך שפשוט שכחו אותן. במקום כזה אי אפשר לטפל בבניין אחד. זה לא כלכלי ולא מתקדם. ניקח את כל השכונה, נתכנן אותה מחדש, לא נבנה רק מגדלים יפים, אלא נפתח את המרחב הציבורי והשטחים הירוקים, נקים מועדון, בית כנסת וכל מה שהציבור צריך. בתוכנית כזו אפשר להשאיר בניין או כמה בניינים ולאפשר לחדש אותם באמצעות תמ"א 38. אין מקום לתמ"א 38 שלא במסגרת תכנון שכונתי. אבל אם דיירים של בניין שלם רוצים דווקא תמ"א 38 (במקום פינוי־בינוי של קבוצת בניינים, א"ג) לא נפסול זאת. נכניס גם את זה לתכנון הכולל".

מה התרומה של הרשות להתחדשות עירונית לעניין?

"הרשות היא אחד הזרזים של התהליך משום שהיא מממנת את התוכניות ברוב הרשויות. לרשות מקומית קשה להוציא 3-2 מיליון שקל להכנת תוכנית. ראה לדוגמה עיר כמו לוד שלא היתה מוציאה על תכון אפילו 100 אלף שקל, אנחנו מימנו הכנה של תוכניות התחדשות עירונית בהיקף של 15 מיליון שקל: בערך 15 אלף דירות. חלק מהתוכניות כבר אושרו בוותמ"ל, חלק יאושרו בקרוב, ואחרות מקודמות בועדה המחוזית.

כמה כסף אתם משקיעים בכך?

"קיבלתי רשות עם תקציב שנתי של 80 מיליון שקל, השנה יש לנו 90 מילון שקל, מתוך זה מדי שנה אנו משקיעים כ־50 מיליון שקל בתכנון. אני רוצה להגדיל את זה פי שלושה או ארבעה. לקחנו על עצמנו לקדם תכנון של התחדשות עירונית על כל הקו השבר הסורי האפריקאי במזרח הארץ (המצוי בסיכון לרעידות אדמה, א"ג). נעבוד לפי רמת הסיכון. נקדם את הנושא בבית שאן. באשקלון יש הרבה מאוד בניינים ישנים שנבנו ללא מיגון והם חשופים מאוד. תוך 20-10 שנה, עם מעט מאוד כסף, אפשר למגן את המדינה ולחזק מפני רעידות אדמה. אני לא רוצה לדבר על הנזק הכספי שעלולה לגרום רעידת אדמה".

 

המדינה תממן פינוי־בינוי
 

תכנון זה יפה, אבל בפריפירה פרויקטים כאלה לא צלחו משום שאין בהם מספיק רווח ליזם. על כך משיב אביטן כי "המדינה תקצה תקציב לפינוי־בינוי באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית. אנחנו בונים מודל שיאפשר לנו להשלים ליזם את מה שחסר לו כדי להרוויח".

מאיפה יבוא הכסף?

"בקרן להתחדשות עירונית הצטברו בערך 500 מיליון שקל. מקור הכסף במנגנון שמחייב את רשות מקרקעי ישראל להפריש על פי מפתח מסוים סכום בהתאם לעמידה ביעדי שיווק קרקעות לבנייה. חידוש המדינה זה פרויקט לאומי. לא אתפלא אם יקום משרד ייעודי לבנות מחדש את המדינה".