בית המשפט המחוזי בתל אביב בלם ניסיון של עיריית גבעתיים לגבות היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. משמעות ההחלטה היא חיסכון של מאות אלפי שקלים היטל השבחה ליזמים שייכנסו לפרויקטים דומים בעיר. השופט אליהו בכר פסק כי בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה חל הפטור מהיטל השבחה על כל הזכויות שמקנה תמ"א 38, ויש לגבות היטל השבחה רק על שטחים שמקורם בתוכנית אחרת, לאחר שמוצו כל הזכויות שהעניקה התמ"א.

ההחלטה התקבלה בעקבות עתירה של עיריית גבעתיים, באמצעות עורכי הדין יובל גלאון וסאלם חאמד, נגד החלטה של ועדת ערר מחוזית, בנוגע לפרויקט של חברת אקו סיטי, שאותה מייצג משרד עורכי הדין עפר טויסטר. פסק הדין ניתן בנוגע לבקשה להיתר שהגישה חברת אקו סיטי להריסת בניין בן שלוש קומות ברחוב קריית יוסף, והקמת בניין בן שש קומות הכולל 28 דירות. שטח הבניין הקיים 730 מ"ר, וזה של הבניין החדש 2,412 מ"ר. על הבניין שביקשה העירייה למסות חלו שתי תוכניות שמכוחן אפשר לבנות בניין חדש: האחת שאישרה העירייה במרוצת השנים ועליה חל היטל השבחה; השנייה היא תמ"א 38 שפטורה מהיטל השבחה. במהלך המשפט טענה העירייה כי בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש מחשבים קודם כל את הזכויות שמקנות התוכניות העירוניות, שאותן יש למסות בהיטל, ורק לאחר מיצוי כל הזכויות האלה, ורק אם אפשר לבנות מעבר לכך עוד, ישוקללו הזכויות שמקנה תמ"א 38 הפטורה מהיטל.

ל פי עמדת אקו סיטי, היקף הזכויות שניתנו מתוקף תמ"א 38 הן 1,420 מ"ר, ועל זאת חל פטור מהיטל השבחה. רק על 992 המ"ר הנוספים חל היטל השבחה. מנגד, טענה העירייה היא 1,184 מ"ר מוענקים מתוקף תוכניות שלא נוצלו, ולכן חל עליהן היטל השבחה, ורק 1,228 מ"ר הן זכויות שמקנה תמ"א 38, ולכן הן פטורות מהיטל השבחה. כלומר ההפרש בין עמדת העירייה לעמדת אקו סיטי הוא 192 מ"ר (1,420 פחות 1,228), שטח שגודלו כמעט כשל שתי דירות, והיטל ההשבחה שלו מגיע למאות אלפי שקלים.

בנובמבר 2017 קיבלה ועדת הערר את עמדת החברה, ופסקה כי ראשית זכויות נצבעות כזכויות תמ"א, והזכויות מכוח התוכנית הן רק בנוסף לזכויות מכוח התמ"א. על החלטה זו הגישה עיריית גבעתיים את העתירה, וזו נדחתה. שופט המחוזי בכר נימק את החלטות במילים: "לא יכול להיות חולק כי קבלת הפרשנות המוצעת על ידי העותרת (גבעתיים, א"ג) תפגע ביזמים ובמוטיבציה לחיזוק מבנים כאמור עת יידרשו לשלם את מלוא היטל ההשבחה, אפילו לא ניצלו את מלוא הזכויות. אין כל סיבה לשלול מהיזם את תמריצי התמ"א".

 

היטל השבחה הוא מס עירוני הנגבה בכל מקרה שבו ערך הנכס עולה בעקבות החלטה תכנונית, בדרך כלל שמוסיפה זכויות בנייה. גובה המס הוא 50% מעליית הערך. כך למשל אם נמצא כי עליית הערך היא מיליון שקל, יעמוד גובה ההיטל על חצי מיליון. הכסף משמש את הרשות המקומית לשדרוג התשתיות ולתוספת מבני ציבור הנדרשים עם הגידול באוכלוסייה.

המדינה העניקה פטור מהיטלי השבחה למיזמי תמ"א 38, וזו אחת הסיבות המרכזיות להתנגדותן של עיריות רבות, ובהן עיריית גבעתיים, לפרויקטים מסוג זה. המדינה נתנה את הפטור כדי לשפר את הרווחיות של הפרויקטים ולעודד יזמים, אך הרשויות הן שנאלצות להתמודד עם תוספת תושבים בשטחן, ללא מקור תקציבי לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור.

בתנאים אלה העיריות מנסות ללא הרף לגבש דרכים לעקוף את הפטור. הדוגמה המוכרת ביותר בימים אלה היא תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב, תוכנית מנחה ליישום תמ"א 38 במרכז העיר הוותיק, שאותה מבקשת העירייה למסות בהיטל – נכון להיום בחוסר הצלחה, שכן החלטותיה בנושא נדחות בוועדות הערר. החלטת השופט בכר לגבי גבעתיים כעת אינה מבשרת טובות גם לסיכוייה של עיריית תל אביב להפוך החלטות אלה בבית המשפט.

לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, אשר ייצגה את חברת אקוסיטי: "מדובר בהחלטה חשובה, שכן היא שמה קץ לניסיונותיה של הוועדה המקומית גבעתיים לגבות היטלי השבחה שלא כדין. לוועדה המקומית גבעתיים, שאינה מסתירה את הסתייגותה מתמ"א 38, עומדים כלים שונים שהעניק לה הדין לצמצום ניצול זכויות התמ"א, והוועדה המקומית אכן עושה שימוש בכלים אלה.

"עם זאת, הוועדה המקומית אינה רשאית לנסות למנוע את ניצול זכויות התמ"א על ידי גביית היטלי השבחה במקום שבו המחוקק קבע שאין לגבותם, ובצדק קבע בית השפט – ולפניו ועדת הערר – כי מדובר בגביה שאינה לגיטימית, החותרת תחת תכליותיה של תמ"א 38".