כלכליסט, רונן ניב, 10.08.2020
הרצליה, אחת הערים החזקות והמבוקשות בישראל, עומדת בפני מתיחת פנים משמעותית. לאחר שבשבוע שעבר אושרה להפקדה תוכנית חוף התכלת בדרום-מערבה של העיר, נשואות כעת העיניים אל האזור הצפוני ואל התוכנית להקמת רובע חדש בעירוב שימושים.
השטח התחום בין רחוב הבריגדה היהודית ודרך מנחם בגין מדרום, כפר שמריהו ממערב וכביש 531 מצפון, מחולק למעשה בין שלוש רשויות מוניפצליות – הרצליה, כפר שמריהו ורעננה, והוא כולל בתוכו גם חלק משדה התעופה של הרצליה. כעת מקדמת בו הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) במינהל התכנון את תוכנית תמל/3006.
השטח הוכרז על ידי קבינט הדיור בדצמבר 2018 כמתחם מועדף לדיור, כשעל פי התוכנית יוקמו כ-10,000 יחידות דיור בהרצליה ועוד כ-280 יחידות דיור בכפר שמריהו, לצד שימושי מסחר, משרדים ותעסוקה, מסוף אוטובוסים ושטחים ציבוריים פתוחים ובנויים.
בדברי ההסבר לתוכנית, המשתרעת על שטח של למעלה מ-2,000 דונמים ומרביתו בבעלות פרטית, נכתב בין היתר כי מטרתה היא "הקמת רובע עירוני חדש, אינטנסיבי ומעורב שימושים, מוטה תחבורה ציבורית, הליכה ורכיבה על אופניים בצפון הרצליה, וכן הקמת שכונת מגורים בבנייה צמודת קרקע בעתודות הקרקע המזרחיות של כפר שמריהו".
ממינהל התכנון נמסר כי "תמל/3006 הרצליה צפון נמצאת בשלבים מתקדמים של הכנה תכנונית, וזאת לקראת הגשת המסמכים לתנאי הסף".
"תמל/3006 מבקשת לתת למענה מקיף לצפון הרצליה בשורה ארוכה של היבטים – ממגורים דרך מסחר ותעסוקה ועד לנגישות תחבורתית", מנתח שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. לדבריו, "יש פה רצון להתכתב עם המרקם הטבעי של האזור, ולהתאים אליו את אופי הבנייה. העניין הזה משתקף בתוכניות בנייה בגבהים משתנים מתוך שאיפה לייצר תמהיל מגורים מגוון המספק מענה לחתך אוכלוסייה רחב".
"המושכות כאן נמצאות בידי הוותמ"ל, מה שמבטיח שהתוכנית תתקדם בקצב מהיר תוך קיצור ניכר בלוחות הזמנים", מוסיף שם טוב. "מי שמחזיק ביחידות שטח באזור צפוי לעלייה משמעותית בשווין, היות ותכנון מפורט משביח את ערך הקרקע. וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו שמדובר באזור שנמצא במיקום אופטימלי, בסמיכות למרכז הבינתחומי הרצליה ולעורקי תחבורה מרכזיים, וגם כך זוכה להתעניינות רבה".
ואכן, מחירי הנכסים בסביבה טיפסו בשנים האחרונות באופן מרשים. נתוני אתר מדלן מצביעים על כך שמחירה הממוצע של דירה בשכונה הירוקה המערבית בהרצליה, קפץ בתקופה שבין מרץ 2011 לדצמבר 2019 בקרוב למיליון שקל – מ-3.11 מיליון שקל מראשית העשור ל-3.95 מיליון שקל בסופו.
זינוק בעלייה
באופן טבעי מרכז אליו האזור האטרקטיבי לא מעט שחקנים בתחום הנדל"ן, ביניהם בולטת חברת UPSIDE השקעות נדל"ן, המתמחה באיתור קרקעות בלב אזורי הביקוש, ופועלת בהרצליה כבר תקופה ממושכת. "הרצליה עומדת בשנים הקרובות בפני תנופת פיתוח אדירה", אומר יריב לובניצקי, הבעלים של החברה. "הרובעים המתכוננים לצפון העיר ובחוף התכלת הם שניים מהמתחמים הנחשקים ביותר בישראל. כולם רוצים להגיע לכאן, ולשמחתנו אנחנו כבר תקענו פה יתד".
ואמנם, UPSIDE השקעות נדל"ן ממשיכה להגדיל את מאגר הקרקעות שברשותה במתחם הנכלל בתמל/3006, כאשר בימים האחרונים השלימה החברה רכישה של עוד יחידות שטח בהיקף של כ-15 מיליון שקל.
"העובדה שהתוכנית מקודמת באמצעות הוותמ"ל מעניקה לכל האזור של צפון הרצליה רוח גבית", קובע לובניצקי. "המשמעות היא שהתהליכים הביורוקרטיים, שבדרך כלל נמשכים על פני שנים ארוכות, עתידים בשל כך להתקצר באופן ניכר, כך שהעתיד בהחלט ורוד. מעבר לזה, צריך להבין שלעסקת השקעה בקרקעות מומלץ להיכנס בשלבי התכנון, לפני קבלת ההיתרים, כי באופן הזה ניתן למקסם את פוטנציאל הרווח וליהנות מהעלייה העתידית במחירים. הרווח צפוי על פי תקן שמאי 22 הוא לפחות 150% בעלייה הדרגתית משנה לשנה על פני השנים הקרובות".
כחברה הדוגלת בהנגשת ענף ההשקעה בקרקעות לציבור הרחב, פיתחה UPSIDE השקעות נדל"ן מודל המאפשר גם לבעלי הון עצמי צנוע להצטרף אליה. בהתאם לכך, היא מציעה יחידות שטח בגדלים שונים ברובע הצפוני המתוכנן בסכום של החל מ-200 אלף שקל, כשבנוסף קיימת גם אופציה למימון של עד כ-50% בפריסת תשלומים רחבה.
יריב לובניצקי צילום: באדיבות UPSIDE השקעות נדל"ן
"הרעיון הוא לגבש לכל רוכש עסקה בהתאם לתוכניותיו וליכולותיו הכלכליות, כשניתן להתאים את ההשקעה לטווח קצר או ארוך", מפרט לובניצקי. "לכל יחידת שטח מצורף כמובן גם דו"ח שמאי בהתאם לתקן 22 המציג את הסטטוס התכנוני והמשפטי שלה. כל כספי ההשקעה מופקדים בנאמנות עד לרישום הקרקע בטאבו על שם הרוכש, כשהתהליך כולו מלווה על ידי משרד עוה"ד מ.פירון, מהמשרדים המובלים בישראל. לקוחות הקצה, אלו המייעדים את השטח לבניית דירה בעתיד, יקבלו כמובן מאיתנו את כל הלווי הנדרש, עד קבלת המפתחות, וגם מעבר לכך".
"האמון שלנו באזור הזה בא לידי ביטוי בכך שאנו מקפידים לשמור קרקעות גם לעצמנו", מדגיש לובניצקי. "באופן הזה, המשקיעים מבינים שגם אנחנו יחד איתם באותו המתחם, מה שמפיג את סימני השאלה ומפזר את הערפל. בהקשר הזה אני יכול לומר שלכל אורך השנים האחרונות מכרנו קרקעות בהיקפים גדולים במתחם, וכל העת אנו ממשיכים לקדם רכישת יחידות נוספות. האזור הזה עומד בפני קפיצת מדרגה של ממש, והתעניינות בהתאם – הקרקעות הולכות ואוזלות. מי שמבין בנדל"ן, יודע שיש פה הזדמנות שלא תחזור".