The Marker, גילי מלניצקי, 20.08.2020

יזמי התחדשות עירונית הפועלים בחולון בשנים האחרונות הבטיחו תוספות מפליגות לבעלי הנכסים, הן בתוספת שטח לדירות והן בשטחי חניה. אבל קו חדש שמובילה עיריית חולון צפוי להביא לפתיחת חוזים מול דיירים ולהתנגדויות מצד יזמים, שלא נערכו נכון לחזון ההתחדשות העירונית, וחלקם יידרשו לבחון מחדש את כדאיות הפרויקטים, שמצויה בסכנה. בחולון מקודמים שישה מתחמי פינוי־בינוי, שעתידים להוסיף כ–8,550 יחידות דיור, ובמרכזם פרויקט ענק במתחם שדרות קוגל — המצביע על כמה מהעקרונות שינחו את התחדשות העיר.

מהמתווה שהוצג לדיירי המתחם וליזמים, עולה כי תקן החניה שיוכתב על ידי הוועדה המקומית לתכנון במתחם קוגל יהיה 0.7 מקומות חניה בלבד לכל דירה, וכי תשולב חניה ציבורית בחניונים התת־הקרקעיים של מבני המגורים — כך שישמשו, למשל, את אורחי התיאטרון. צמצום שטחי החניה מצטרף להגבלת התמורה לדירות הקיימות, לכדי 12 מ"ר בלבד (לא כולל מרפסת), לצד

הפקעת חלקים משמעותיים לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה שיעבור במרכזו.

המדיניות החדשה של עיריית חולון ושל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השותפה בתכנון מתחם קוגל, מכתיבה בשלב זה מכפיל של 1:3־1:4 — כלומר שלוש־ארבע יחידות דיור חדשות על כל יחידה שתיהרס — בעוד כמה יזמים הפעילים בחולון טוענים כי הכדאיות הכלכלית מחייבת להקים ארבע־חמש דירות במקום כל יחידה. במתחם קיימות 844 יחידות דיור, שבמקומן צפויות להיבנות כ-2,100 דירות לפחות.

התכנון למתחם בשדרות קוגל משפיע גם על הרחובות קפלן, יצחק שדה, ה' באייר, הגלעד, הגליל, אביבים ודרך מקווה ישראל. מתחם זה תוכנן בהגדרה של "שדרה קהילתית", שבמסגרתה צפויות חזיתות המבנים החדשים לכלול קומה תחתונה ציבורית בעיקר — גם מרכזי תנועה ומשרדים לקהילה, וכן מוסדות חינוך ותרבות — לצד שימושים מסחריים בהיקפים נמוכים יחסית ומבני משרדים. העירייה דורשת כי שטחים שיקומו לצורכי ציבור ולרווחת הדיירים ייבנו על חשבון היזם עד לרמת מעטפת.

השינוי שמובילה עיריית חולון בתקני החניה, מצטרף למדיניות דומה שהתקבלה לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון תל אביב. לדברי אדריכל העיר חולון, אביעד מור, המדיניות מתבססת על הנחיות התכנון לאורך צירי הסעת המונים, המיושמת באזור: "אנחנו מתייחסים לכך שהקו הירוק של הרכבת הקלה יתחיל לפעול ב–2026, וזה אומר שהציר הראשי של קוגל יתחזק ויהיה חוליה מרכזית בשרשרת הסעת ההמונים.

"התוכנית רואה במרחב שסביב תחנת הרכבת כלי שמצופף ומגדיל את הקהילה, אבל גם מרחיב את השירותים שניתנים לה. הקרבה לתחנה תאפשר לעשות את השינוי התפישתי המתבקש גם בהפחתת תקן החניה. דירות התמורה יקבלו חניה והשאר יידרשו להתאים את עצמן לשיווקים, לפי החלטת היזם. יש מדיניות של הוועדה המחוזית תל אביב, ואנו מאמינים בצדקתה".

בעירייה מבהירים כי תקן החניה המופחת יחול על מתחמים הסמוכים לצירי הסעת המונים, וכי בשאר העיר המדיניות צפויה להיות נדיבה מעט יותר — חניה אחת לכל דירה. אבל למרות האמון הרב שיש לעירייה בקו החדש — היזמים מותחים עליה ביקורת.

כך למשל, לפי התוכנית שטח דירה ממוצע בפרויקט שחברת תדהר מקדמת במתחם יהיה כ–118 מ"ר, וחלקן יימכרו ללא חניה. "מדובר בנתון בעייתי ליישום. מכפיל 1:5 במקום 1:4 ושטח דירה ממוצע של 89 מ"ר עם תקן חניה 0.7, שהוא בעייתי גם כן, אבל ישים יותר", כתבו נציגי תדהר לעירייה.

עו"ד קרן פרקשר ממשרד רז־כהן פרקשר ושות', המייצגת בעלי דירות באזור, אומרת כי גם בפרויקטים אלה שטח דירה ממוצע יהיה כ–122 מ"ר — אבל חלקן יהיו בלי חניה. לדבריה, "אלו דירות גדולות שמיועדות למשפחות וחלקן יימכרו ללא חניה כלל. זה גובל באבסורד ומדובר באתגר שמעט יזמים יעמדו בו. זהו תקן בלתי סביר לדירה בגודל כזה, ולכן עיריית חולון צריכה לאפשר ליזמים לבנות יותר דירות קטנות, שאותן אולי יהיה ניתן למכור ללא חניה".

בעירייה מסבירים כי התכנון אמור לכלול מבחינתם גם דירות קטנות של 2–3 חדרים, בהיקף של כ-40% מכלל הדירות. לירן אדרי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחולון, מסבירה כי רבים מדיירי מתחם קוגל מתגוררים בדירות קטנות בשכירות, וכי התושבים — מבוגרים או סטודנטים — נשענים יותר על תחבורה ציבורית, ומכאן החשיבות לשימורם.

בינתיים, גם הדיירים התייחסו למתווה החדש. נציגות דיירים באחד המתחמים מביעה התנגדות, ובמכתב שהועבר לעירייה אמרו בעלי הנכסים: "לא נסכים שלא תהיה חניה אחת לפחות לכלל דיירי המתחם, לצד חניות לאורחים, מאחר שברור שהתחבורה הציבורית לא תפעל בשבת ובחגים. איננו מסכימים גם לחניון משותף שישמש את אורחי תיאטרון חולון ונדרוש שהחניון

התת־קרקעי יהיה חלק מקנייננו הפרטי וישמש אותנו".

התייחסותם מעלה סוגיה מהותית הנוגעת לתכנון ולבעלות בתת־הקרקע, שתשפיע על ערים רבות במטרופולין תל אביב. בעת שחולון מצטרפת לעיריית תל אביב, שהודיעה על הפחתת תקן החניה, הרי שתי הערים יידרשו לטפל בהתאם בסוגיות רישום קנייניות — שכן הן מבקשות לנהל בעצמן את החניונים ולהפחית את ממנגנון שהיה מקובל עד היום של הצמדה ספציפית של חניה לדירה.

גורי נדלר, מהרשות להתחדשות שהשקיעה בשנים האחרונות כ–13 מיליון שקל בקידום תוכניות התחדשות עירונית בחולון, מסביר: "בזמן שתל אביב מפזרת הצהרות לגבי שינוי תקן חניה עתידי, אנו רואים פה צעדים ממשיים שעושה העירייה, המבטיחים שהתושבים יעברו למערכת תחבורה ציבורית".

"יכול להיות שהשינוי הפיל פרויקטים"

המצב החדש בחולון מציב את היזמים בעמדה לא נוחה, כשחלקם ייאלצו על פי ההערכות לשנות את החוזים מול בעלי הנכסים. בין השאר, העירייה מתכוונת לגבות היטל השבחה מלא, לחייב ייעוד של חלק מהדירות להשכרה ארוכת טווח, ולהבטיח תשלומי קרן תחזוקה לדיירים חוזרים — מה שישחק את הרווח היזמי.

נדלר אומר כי בכמה ערים כבר נפתחו מחדש חוזים ועודכנו התמורות — בכפוף לשינויים שחייבה ועדה מקומית או מחוזית. לדבריו, "ייתכן שזה הפיל פרויקטים, אך זה לא אומר שאין כלכליות גם ב-12 מ"ר תוספת. גם אם הרווח היזמי מצטמצם, זה לא אומר שהפרויקט לא ייצא. זה אומר שכשהוא ייצא — התמורות יהיו הוגנות לכולם: לדייר, ליזם ולרשות המקומית".

פרקשר מוסיפה כי "יש כבר יזמים שהבטיחו תמורות של 30 מ"ר וההחלטה הזאת עלולה לגרום לטלטלה. בנוסף, שטחים לא מבוטלים מיועדים למשרדים ותעסוקה — והשווי של מ"ר תעסוקה ליזם הרבה יותר נמוך ממגורים, במיוחד בעידן הקורונה. התעסוקה טובה אולי לעירייה, שמגדילה את הכנסותיה, אבל לא לכלכליות הפרויקט".

סוגיה נוספת שמעלים יזמים המעורבים בהתארגנויות באזור נוגעת לתמורות ציבוריות והקמת מבני ציבור, ששוחקות את הרווח היזמי — למשל הקמת בית ספר.

ראש עירית חולון, מוטי ששון, אומר כי זוהי תפישת עולם שמבקשת לשים את צורכי הרשות המקומית והתושבים במרכז התהליך: "חולון היא דוגמה להתנהלות מושכלת ואחראית. אנו נדרשים לתת מענה לציפוף הערים באזורי הביקוש, אבל עלינו לעשות זאת במשורה ובשכל, שכן המרכיב הכלכלי אינו השיקול היחיד בקבלת ההחלטות. העירייה אינה משאירה את גורל העיר רק לשוק הפרטי — והיא יוזמת ומובילה תוכניות בשיתוף התושבים ובעלי עניין אחרים".