דה מרקר, הדר חורש, 25.08.2020

התחזיות בשוק הנדל"ן בעקבות משבר הקורונה, שלפיהן המיתון במשק והאבטלה יורידו את מחירי הדירות, אינן מתממשות לפי שעה — אולם מנגד יש נתונים רבים שמצביעים על ירידה בפעילות הבנייה ועל מחסור עתידי בדירות. במקביל, חלה ירידה חדה במספר הלקוחות שמבקשים לדחות את החזרי המשכנתא שלהם.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), נראה כי על אף התחזיות הקודרות של מארס ואפריל, שוק הדיור מראה סימני יציבות עם נטייה לעליות בכל המדדים: לאחר ירידה מצטברת של כ–0.9% בחודשי המשבר הקודמים, חזר מדד מחירי הדירות לעלות במאי ויוני. היציבות ניכרת גם בסניפי הבנקים למשכנתאות, שם חזר קצב שיווקי המשכנתאות לרמה של 6–7 מיליארד שקל בחודש ואף התגבר מעט, ככל הנראה בגלל השלמת עסקות שנדחו בתקופת הסגר.

לכך מצטרף הדיווח של בנק ישראל על ירידה נוספת במספר הלקוחות שמבקשים לדחות את תשלומי המשכנתא. בבנקים רואים בכך סימן שהחוסן הפיננסי של הלווים נפגע פחות מכפי שניתן היה לחשוב, וכי מבקשי המשכנתאות החדשים והלווים הוותיקים אינם נמנים עם רוב הנפגעים מהמשבר. מרבית האנשים שאיבדו את מקום עבודתם הם, להערכת הבנקים, צעירים מהגיל הממוצע של צרכני המשכנתאות. גם המבוגרים יותר שאיבדו את עבודתם כבר רכשו דירה, ופרעו את חובות המשכנתא.

למרות איתותי ההרגעה של הבנקים למשכנתאות, ייתכן כי יש מקום לדאגה. האיום הגדול על שוק המשכנתאות, על פי בנק ישראל, הוא היציבות התעסוקתית. שיעורי אבטלה גבוהים שאינם יורדים, לחץ להקטין את קצבאות האבטלה, ו–11% לווים שדוחים את מועדי פירעון ההלוואה — שיעור גבוה פי ארבעה ביחס לחודשים שלפני המשבר — עשויים להגביר את הלחץ על השווקים.

ומה קורה בחזית היצע יחידות הדיור למגורים? גם נתוני הלמ"ס על מכירת 3,665 דירות ביוני משקפים שיא מאז ינואר, שבו נמכר מספר דומה של דירות. "מבחינת שוק הדיור אין מיתון במשק, ולפחות בשוק הדירות הבינוניות צפוי המשך של עליות המחירים", טוען שמאי המקרקעין שמוליק כהן. "מהנתונים שאני מקבל ממשרדי המכירות של הקבלנים עולה שיש ביקוש חזק, בין היתר מצד אנשים שהמתינו בעבר לתוכניות מחיר למשתכן והבינו שהן לא יימשכו".

היזמים מצמצמים פעילות

במקביל, מפרסמת הלמ"ס שני נתונים חשובים שמסייעים לחזות את מגמות הבנייה העתידיות וחושפים מה באמת חושבים היזמים: היקף התחלות הבנייה ומספר ההיתרים שמוציאים הקבלנים בטווח של מספר חודשים עד שנה לפני הבנייה בפועל ירדו משמעותית ברבעון הראשון של השנה.

התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2020 צנחו בשיעור של 12.5% לעומת הרבעון הקודם, והסתכמו ב–11,500 דירות בלבד. אולם על פי ההערכות, השפל העמיק ברבעון השני של השנה — שהסתכם בכ–11,000 התחלות בנייה בלבד. מדובר בקצב בנייה של 43,000 דירות בשנה, שהוא נמוך בהרבה מתחזית הביקוש של הקבלנים לכ–70,000 דירות בשנה, או ליעד הממשלתי של כ–60,000 יחידות דיור בשנה.

בענף טוענים שהסגר על המשק היה הגורם העיקרי לירידה החדה, אבל ספק רב אם היתה לכך השפעה. הסגר הוטל רק בשבועיים האחרונים של הרבעון הראשון, והוא לא כלל את ענף הבנייה — שהוחרג כענף חיוני. על פניו נראה כי מרבית התחלות הבנייה שהיו מתוכננות לרבעון זה — פעולות שמשמעותן היא גידור השטח והתחלת עבודות חפירה ודיפון — יצאו לפועל. ברבעון השלישי של 2018 למשל, היה מספר התחלות הבנייה דומה. על אף שהיקף התחלות הבנייה היה קטן ברבעון הראשון של 2020, הוא היה נמוך ב–5% בלבד מהתקופה המקבילה אשתקד.

אתר בנייה בתל אביב, בסוף מארסצילום: עופר וקנין

מגמה דומה ניתן לראות בנתונים אודות היתרי הבנייה, שמלמדים על תוכניות הבנייה העתידיות של הקבלנים. על פי נתוני הלמ"ס, היקף היתרי הבנייה ברבעון הראשון של השנה הסתכם ב–11,848 היתרים בלבד, ירידה של 26% לעומת הרבעון הקודם. גם את הנתון הזה אפשר לנסות לייחס למשבר הקורונה והסגר שהוחל בעקבותיו, אבל נראה שלא זאת היתה הבעיה. ברבעון השני של 2018, למשל, ניפקו הרשויות מספר דומה של היתרים, ללא השפעת הקורונה. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 9%.

בחודש הבא צפויה הלמ"ס לפרסם את נתוני הרבעון השני של השנה, ועל פי הערכות הקבלנים, הנתונים צפויים להצביע על ירידה נוספת במספרי התחלות הבנייה והיתרי הבנייה, לאו דווקא בגלל המשבר.

בהיעדר תקציב — הרשויות תקועות

על אף התלונות שעולות מצד קבלנים אודות הקושי בהליכי הרישוי, שחלקן מוצדקות, נראה שאחת הבעיות בקידום פרויקטים בשוק הדיור נוגעת דווקא להתייבשות המקור העיקרי לקרקעות במדינה — מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מבדיקת TheMarker עולה ששיווק המגרשים לבנייה למגורים, במונחים של יחידות דיור, צנח במחצית הראשונה של השנה ב–74% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכם ב–3,343 דירות בלבד.

בניית מתחם מגורים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בגליל יםצילום: עופר וקנין

התפשטות המגפה, המשבר והסגר שהוטל יכולים להסביר חלק מהירידה החדה בהיקף המכרזים. המשבר גרם לצמצום ניכר בהיקף עבודתה של רמ"י, ולתקופה קצרה התקשו חלק מהיזמים להסדיר את הערבויות הבנקאיות הנדרשות לצורך הגשת המכרזים. גורם נוסף לירידה, שאינו קשור למשבר, היה הירידה בפעילות תוכנית מחיר למשתכן.

שר השיכון, יעקב ליצמן, אמנם הודיע כבר על הסתייגויותיו מהתוכנית ועל כוונותיו להציג תוכנית חלופית, אולם בפועל לא התקבלה הנחיה להפסקת המכרזים השנויים במחלוקת. כך, בעיצומו של המשבר הכלכלי, ממשיכה המדינה לסבסד דירות ללא אבחנה. מחיר למשתכן אמנם הקטינה את רווחי הקבלנים, אך גם סיפקה ביקוש יציב לדירות שסובסדו על ידי המדינה. המשך מכירת הדירות במסגרת התוכנית היא אחת הסיבות ליציבות השוק, למרות סימני ההאטה במשק.

המקור להשלמת החסר בבנייה אמור היה להגיע מתחום ההתחדשות העירונית, אולם גם שם הפעילות מקרטעת. במחצית הראשונה של השנה היו רק כ–2,300 התחלות בנייה במסגרת תוכניות התחדשות עירונית, וביחד עם הקרקעות ששיווקה רמ"י, מספקים שני המקורות העיקריים לבנייה חדשה כ–16% מהביקוש המוערך על ידי הקבלנים, או פחות מ–20% מהיעד שנקבע על ידי משרד האוצר — שמסתכם ב–60,000 דירות בשנה.

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית הוקפאו בתוך הליכי תכנון סבוכים, בין היתר בגלל תכנון לקוי של תשתיות. הרשות

להתחדשות עירונית שהוקמה על ידי הממשלה הקודמת גם היא נתקעה, וכעת היא סובלת מהיעדר תקציב מתאים. הממשלה החדשה החליטה להעביר לרשות מאות מיליוני שקלים לקידום תוכניות, אולם בדומה להחלטות תקציביות אחרות, המהלך מתעכב.

המחסור המסתמן בבנייה חדשה צפוי להשפיע על השוק לפחות בטווח הקצר. מנגד, הביקוש לדירות ימשיך להיות תלוי במצבם

הכלכלי של הרוכשים, שעלול להחמיר גם כן בתקופה הקרובה.