גלובס, גיא נרדי, 06.09.2020

מינהל התכנון מקדם בימים אלה תזכיר חוק, שאמור להיות מאושר בחודש הבא ויציג גרסה חדשה ומתוקנת של תמ"א 38. וכן ביטול של ההקלות במסגרת הליכי האישור של מיזמי נדל"ן. ע"פ מינהל התיכנון, הרפורמות היו אמורות להיכנס לחוק ההסדרים ואולם, מאחר שממשלת ישראל לא אישרה עדיין את תקציב וגם לא את חוק ההסדרים, החליט שר הפנים, אריה דרעי, לקדם אותן במסגרת חקיקה. בכל הקשור לתמ"א 38 המתווה החדש של החוק הוא דרמטי: נקבע רף עליון קבוע של אחוזי בנייה, הוועדה המקומית תוכל לדרוש מהיזם מטלה ציבורית ובנוסף, לא ינתנו לדיירים הוותיקים שום תמורות זולת ממ"ד.

תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, שאושרה ע"י ממשלת ישראל ב-2005, מאפשרת ליזמים ודיירים לפעול לחיזוק ועיבוי או פינוי ובינוי חדש של מבנים ישנים (שניבנו לפני 1980). לתוכנית, שנועדה במקור לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והפכה עם

השנים לאמצעי פופולרי להתחדשות עירונית, היה רווח ברור עבור בעלי הדירות שקיבלו דירות מוגדלות, במבנה מחודש, עם מעלית וחניות. הביקורת העיקרית על התוכנית הייתה על כך שמטעמי כלכליות היא לא יושמה בכל חלקי הארץ ושלא פעם, התחדשות המבנים הנקודתית לא הייתה מותאמת עם תשתיות הסביבה העירונית-מבני חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה. על פי החלטת הממשלה בסוף אוקטובר 2022 תסתיים התוכנית, ועל כן מבקשים גופי התכנון למצוא לה תחליף.

חמישה שינויים מרכזיים בתחום

תזכיר החוק החדש, שמגובש בימים אלה, בנושא מבקש להחיל חמישה שינויים מרכזיים בתחום. תזכיר החוק לא מדבר על זכויות המוקנות מכוח תוכנית ארצית, אלא על תוספת סמכויות לוועדה המקומית. במילים אחרות, הוועדה המקומית תוכל להתאים את אופי פרויקט ההתחדשות לתשתיות העירוניות. שנית, חיזוק ובנייה של מבנים בגובה 2-5 קומות עד לגובה 10 קומות. קביעת רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת. כן נראה כי הוועדה המקומית תוכל לקבוע מטלה ציבורית (למשל, בניית גן ילדים) בכל מבנה שיחודש במסגרת תמ"א 38 החדשה. 15% במקרה של פינוי בינוי ו-10% במקרה של חיזוק. בנייה שכזו לא תחויב בהיטל השבחה. בנוסף הוועדה המקומית תוכל להחליט שעד רבע מתוך שטחי הבנייה החדשים בפרויקט ההתחדשות העירונית יוקצו למסחר. לפי המתווה הנוכחי לא יהיה מסלול שמגדיר תמורות לדיירים. לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר / צילום: ענבל מרמרי

בנוסף, יעלה תזכיר החוק רפורמה בתחום ההקלות. הכוונה היא למקרים שבהם מאפשרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סטיות מהחוק המאפשרות ליזם לבנות שלא בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר. הקלות ניתנות במקרים שבהם יש קשיים אובייקטיביים, אך גם כניסיון של הרשות לתת הטבות ליזמים. הביקורת העיקרית על ההקלות היא שהן מביאות לעומס של דירות מעבר למה שמאפשרות התשתיות ושהן מעכבות בצורה משמעותית את תהליך הוצאת היתרי הבנייה. כך או כך, תזכיר החוק החדש מדבר על ביטול ההקלות ויצירת "גמישויות", שיוגדרו עוד בשלב הבקשה להיתר.

הרפורמה לחוק התכנון והבנייה, הידועה גם כתיקון 101, שקודמה לפני כמה שנים במטרה לזרז את הליכי הרישוי ולהאיץ את קצב הבנייה, קבעה בין היתר כי על כל רשות מקומית לקדם גיבוש "מסמך הנחיות מרחביות", שיגדיר בצורה ברורה לאדריכלים עורכי התכניות וגם ליזמים את חזותו של המבנה וגם את השתלבותו בסביבה. בשנים האחרונות הייתה ביקורת רבה של אדריכלים על ההנחיות המרחביות, בטענה שלא פעם, הן אינן תואמות את חוק התיכנון והבנייה, שהן מצמצמות את היצירתיות ויש בהן מן השרירותיות. תזכיר החוק החדש מדבר על צמצום ההנחיות המרחביות.

"לא נגעו בשורש הבעיה"

יו"ר התאחדות האדריכלים, האדריכלית דנה וישקין, התייחסה לגרסה החדשה של תמ"א 38, ואמרה ל"גלובס" כי "אני כמובן מברכת על יוזמת מנהל התכנון לקדם את נושא ההתחדשות העירונית, אבל לצערי לא נגעו כאן בשורש הבעיה. התוכנית לא מתווה את הזכויות אלא מנציחה את ניגודי האינטרסים שהשיטה יצרה, מה שהוביל לחוסר ודאות ולמאבקים מתמשכים. חשוב להכיר בעובדה שבנייה למגורים בארץ כיום היא גרעונית עבור הרשויות, וברגע שאין לרשויות תמריץ, רבות מהן עושות כל שביכולתן כדי לעכב בנייה למגורים, ומעדיפות לקדם בניית מבני משרדים ומסחר, שברבים מהמקרים עומדים שוממים כתוצאה מעודף ההיצע. בנוסף, קיבוע מתווה כזה בחקיקה הוא להבנתי מהלך מיותר ואפילו מסוכן, ועוסק בניסיון להנדס כללים תכנוניים, במקום לספק לוועדות התכנון המקומיות יעדים, תמריצים וכלים כדי שתוכלנה לקדם גם תפיסות אדריכליות שונות כחלק מההתחדשות העירונית".

עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות',  מסר בתגובה כי "נראה שהתוכנית החלופית לתמ"א 38 לא נותנת מענה לקידום פרויקטים בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידות אדמה. בהעדר מענה כאמור על הממשלה לפעול לקידום תמריצים כלכליים אחרים לעניין זה.

"לעניין ביטול הפטור מהיטל ההשבחה - אין ספק שמדובר במהלך דרמטי שיש בו כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט וכפועל יוצא מכך על האפשרות ליישם את הפרויקט ועל התמורות שיינתנו לבעלי הדירות, בפרט, שבשונה מהמתכונת של תמ"א 38, אין בתוכנית החדשה כוונה לתת ביטוי לתמורות הראויות. העדר ודאות בעניין התמורות, עלול להקשות בכל הקשור לניהול המשא ומתן בין היזמים לבין בעלי הדירות ולהגעה להסכמות מסחריות.

"עוד לעניין היטל ההשבחה, אומנם התוכנית מאפשרת פטור במקרה של בניית שטחים ציבוריים (בגין אותם שטחים) אך יש לזכור שלא בכל בניין ידרשו תוספות של שטחים אלו כך שבהחלט יהיה בניינים שלא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה. בכל אופן, לצורך כך תידרש עריכה מראש של פרוגרמה לצורכי ציבור".

עו"ד ענת בירן מציינת כי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 מעלה מספר שאלות חשובות וכן חששות ביחס להתכנות הכלכלית והקניינית שלה. לדבריה, "תמ"א 38 כללה חקיקה נלווית הטבות מיסוי במס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטל השבחה. כרגע לא ברור האם הטבות אלה יחולו גם לאחר פקיעתה של התמ"א. ההצעה לא מתייחסת לכך.

"כמו כן התוכנית מגבילה את התמורות לדיירים וקובעת שהם יקבלו תוספת ממ"ד בלבד. בנוסף יבנו בבניין שלהם שטחי ציבור עבור העירייה ושטחי מסחר. האם יש הגיון וצורך בשטח ציבורי ושטח מסחרי בכל בניין שיבנה בעיר? לא בטוח שיש מספיק תמריץ לדייר. הוא יקבל אמנם ממ"ד אבל בבניין שלו יתווספו שטחי ציבור ומסחר שבמקרים רבים מהווים מטרד ולכן, יתכן שנראה הרבה יותר התנגדויות לפרויקטים של התחדשות מצד דיירים שספק אם ירצו להיכנס להרפתקאה של הריסת דירתם כשהחלופה היא קבלת דירה עם ממ"ד בבנין שיש בו גם שטחים ציבוריים.

"אבל הגרוע מכל הוא אי הוודאות בשוק היום. כבר היום יש בשוק תחושה שוועדות התכנון מעדיפות לדחות בקשות להיתרים ולמסמס בקשות שבצנרת מתוך המתנה לפקיעתה של התמ"א. הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות והתהליכים ארוכים. שינוי הכללים כל כמה שנים גורם לשחיקה קשה באמון הציבור בפרויקטים הללו, ולהימשכות בלתי סבירה של תהליכי התכנון והרישוי. חובה לייצר ודאות ובהירות בתהליכים, לקבוע את סט הכללים שלפיהם ניתן יהיה לקבל היתרים ולאשר תכניות, שאם לא כן- יימשכו המחסור בדירות והעליה במחירי הדיור, ואנשים ימשיכו להתגורר במבנים מתפוררים ובלתי מחוזקים עוד הרבה שנים".

עו"ד רן ברא"ז, שותף וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' מסר כי "מטיוטת תזכיר החוק שעל הפרק נראה כי המחוקק לא הפנים את הסיבות האמיתיות בעטיין החטיאה התוכנית את מטרתה. כך, במקום להתמקד בצורך להוריד באופן מיידי את רף ההסכמה הנדרש ולאפשר לרוב מתוך בעלי הדירות לכפות הסכמה על המיעוט המסרב (לעיתים מתוך מניעים סחטניים) מצא המחוקק לנכון להתמקד בהקטנת תמורות הבעלים ופגיעה בקניינם. יש לקוות כי בסופו של יום החקיקה שתאושר תיתן מענה נכון יותר, בשים לב ללקחי העבר וזאת חלף ניסיון להמציא מחדש את הגלגל".