דה מרקר, יעל דראל, 06.09.2020

העיכוב בחוק התקציב וחוק ההסדרים הביאו בשבוע האחרון את שר הפנים אריה דרעי לקדם בנפרד תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר ודאות לשוק הדיור. כך נודע ל-TheMarker. דרעי הנחה את מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה שיאגד בתוכו רפורמות מרכזיות בתחום התכנון ובנייה – ובמרכזן סיום תמ"א 38 וגיבוש המסלול שיחליף את התוכנית, וכן ביטול ההקלות.

מעיקרי תזכיר החוק שהגיעו לידי TheMarker עולה כי במקום חישוב הזכויות המורכב המקובל כיום לפרויקטי תמ"א 38 (על פי תיקון 3 א') – החוק החדש יאפשר חישוב פשוט: במבנים שנבנו עד 1980 המיועדים לחיזוק תתאפשר תוספת זכויות בהיקף של 200% (שטח עיקרי ושירות) ובמבנים במסלול של הריסה ובנייה תעמוד תוספת הזכויות על 350% (שטח עיקרי ושירות).

על פי עיקרי התזכיר החדש, במבנים עד 10 קומות שיקודמו במסלול של חיזוק מבנים - תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף ממוצע של קומה שלמה, לטובת שטחי ציבור ומסחר. נכון להיום זהו אחד הקשיים המשמעותיים ביותר בפני הרשויות המקומיות, הזקוקות לתוספת שטחים לטובת התושבים החדשים בפרויקטים אלו, וכעת תוכל הרשות המקומית להקים בבניין פרטי גני ילדים בקומות קרקע, או שימושים אחרים דוגמת ספרייה, מרכז יום קהילתי ושימושים ציבוריים או מסחריים אחרים. במסלול של הריסה ובנייה תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף גבוה יותר שיגיעו עד כדי שתי קומות מהמבנה.

גורמים בכירים המעורים במהלך ציינו כי "מי שעושה כיום פרויקטי פינוי בינוי מחייבים אותו בשטחי ציבור ושטחי מסחר, ומי שעושה תמ"א 38 לא מחויב בכלום. עכשיו משתנים חוקי המשחק. אם עושים פרויקט שיש לו נטל ציבורי וכלכלי על הרשות המקומית היא תוכל לקבוע לטובתה גם שטחי ציבור וגם שטחי מסחר".

על פי החוק החדש, לכשיגובש, סמכויות התכנון יופקדו בידיהן של הרשויות המקומיות. ברשויות שבהן גובשה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א יצטרכו לקבל החלטה אם הן ממשיכות לקדם את מדיניותן הרגילה – בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב – או אם הן פועלות על פי המתכונת החדשה שמציע החוק. ברשויות המקומיות שבשטחן לא גובשה תוכנית לפי סעיף 23 – יחול החוק החדש אוטומטית. לכשיתסיים הליך החקיקה, יידרשו הרשויות להצהיר על עמדתן על מנת לאפשר ודאות ליזמים הפועלים בשטחן.

דלית זילברצילום: ענבל מרמרי

ביטול הקלות ליזמים

סוגייה מרכזית נוספת שתעוגן בחוק החדש היא ביטול ההקלות ליזמים, באופן שיחול מיידית על כל התוכניות החדשות. המצב החדש יבטל את הנוהג הקיים כיום, לפיו היזמים חוזרים בכל פעם לוועדה המקומית או לוועדות הערר. גורמים המעורים במהלך עימם שוחחנו אישרו כי "ברגע שהיתר יהיה תואם תוכנית, לא תהיה זכות ערר – ומי שיקבל את הכוח והסמכויות הן מחלקות ההנדסה ומהנדסי הערים. זה לא רק יאפשר ודאות, זה גם יצמצם את העומס על ועדות הערר ויפחית את כוחן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שהן בסופו של דבר ועדות פוליטיות".

בנוסף, קובע החוק החדש שבמצב של חיזוק מבנה תידרש חוות דעת מקדמית של קונסטרוקטור, שיקבע אם בכלל ניתן לחזק את המבנה. זאת, נוכח מצבים שהתרחשו בשנים האחרונות, במסגרתם קבלני חתימות החתימו דיירים וקודמו פרויקטים – במבנים שלאחר מכן התברר שאין אפשרות הנדסית לחזק.

בכל הנוגע לתמורה לדיירים, צפוי החוק ליישר קו עם המדיניות המעודכנת של רשויות מקומיות רבות במרכז הארץ, לפיהן פרט לתוספת ממ"ד - ששטחו המקובל הוא 12 מ"ר - לא תהיה חובה להעניק תוספת שטחים לדירות. כיום במקומות רבים נהוג להעניק תוספות שטחים שנעות סביב 25 מ"ר, אולם בתקופה האחרונה רשויות גדולות דוגמת תל אביב וחולון צמצמו את התוספות למינימום ההכרחי, לצד צמצום הטבות נוספות דוגמת תקני חניה. 

אחד העקרונות הנוספים שלגביהם תהיה התייחסות בחוק החדש יהיה היטל השבחה, שעד כה הונהג פטור לגביו. על פי החוק החדש הפטור הגורף מהיטלי השבחה יבוטל אלא אם יבנו במסגרת הפרויקט שטחי ציבור ומסחר לשימוש הרשות המקומית.  

התיקון החדש תואם כאמור את מדיניות מינהל התכנון, לפיה תמ"א 38 לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה היא הוקמה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מאחר שהיא כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון. כמו כן, התמ"א איפשרה מתן היתר למגורים בלבד, זאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושים לתושב.

במינהל התכנון אישרו את הפרטים וציינו כי מדובר ברוח גבית לעמדת מינהל התכנון, הן בסוגיית סיום תמ"א 38 והן בסיום ההקלות. דרעי מיישר קו עם מינהל התכנון וקובע כי יש להביא לסיום ההקלות במדינת ישראל. רפורמות אלה היו אמורות להיות חלק מחוק ההסדרים הנלווה לתקציב המדינה, אך כאמור הוחלט לקדם אותן כבר בקרוב במסגרת חקיקה.

זילבר ציינה בחודשים האחרונים בנוגע לביטול ההקלות כי יש בכך גם משום חשיבות תכנונית ראשונה במעלה. "כשאני הולכת ברחוב, אני רוצה לראות בדיוק את מה שאושר - את התוכנית שלקחה בחשבון, את כל ההיבטים שחשובים לחיי התושב. ההקלות אלה, באות פעמים רבות על חשבון איכות התכנון והביצוע ואף מוסיפות 'גיבנת' משמעותית ללוח הזמנים לקידום ההיתר והבנייה. שלב הרישוי, בו ניתנות ההקלות, שאמור להיות שלב טכני וקצר הופך לארוך ומסורבל בשל ההקלות", היא אמרה.

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, מסר בתגובה: "המתווה החדש המעגן בחקיקה התחדשות עירונית נקודתית לבניין בודד על מגרש אחד - הוא מהלך חיובי. תיקון חקיקה אמור לתת יותר ודאות מאשר תוכנית מתאר ארצית דוגמת תמ"א 38. תוספת הזכויות בשיעור 350% עד 10 קומות מקסימום - גם היא ראויה. עם זאת, התאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורה שלא ניתן להכתיב הפקעה של קומה ציבורית בכל בניין בודד, ובוודאי שלא שתי קומות. אין כל בסיס כלכלי לכך, ולכן זה לא אפשרי ולא יתקיים.

"כמו כן, אם יבוטל הפטור מהיטלי השבחה הניתן כיום על פי תמ"א 38 - לא תהיה היתכנות כלכלית למתווה החדש החלופי. יש לזכור כי גם במתווה החדש המוצע, היזם אמור לטפל בדיירים הקיימים בבניין המקורי, לדאוג להם לדיור חלופי לתקופת הבנייה ולמעברים. עלויות נוספות אלו מוטלות על היזם, ולכן לא ניתן גם להטיל עליו עלויות של בניית שטחי ציבור ובוודאי שלא היטלי השבחה.

"התאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורה שאין לבטל את תמ"א 38 עד אשר לא יוכח בפועל שהמתווה המוצע בחקיקה החליפית פועל ומשיג את המצופה ממנו. לכן, יש לאפשר לפחות חמש שנות חפיפה בין תמ"א 38 למתווה המוצע. רק אם יתברר שהמתווה שבחקיקה אכן יאפשר פעילות התחדשות עירונית אינטנסיבית יותר מהפעילות בתמ"א 38, ניתן יהיה לסיים את הפעילות על פי תמ"א 38 - ולא לפני כן. אם לא תיפתר בעיית הכלכלה העירונית על ידי תקצוב העיריות, ולא על ידי גלגול הנטל ליזמים ולציבור דרך מחירי הדירות - לא ניתן יהיה לפתח התחדשות עירונית והתחלות הבנייה יפגעו".