דה מרקר, עדי כהן, 05.10.2020
אף שענף המשרדים נמצא במשבר ובחוסר ודאות, ונתוני מוסדות התכנון מצביעים על תכנון יתר בשוק זה — נראה כי הכנסות הארנונה הגבוהות של הנדל"ן המניב ממשיכות לתמרץ רשויות מקומיות לתכנן מיליוני מ"ר נוספים לתעסוקה, בלי להביא בחשבון את הביקוש והתכנון האזורי והארצי לענף. תוכנית ענק שמקדמת בימים אלה עיריית נתניה והגיעה לידי TheMarker מבקשת להוסיף לשטחה כ–12 מיליון מ"ר לתעסוקה — שטח שעל פי נתוני מינהל התכנון שווה לכלל שטחי המשרדים הבנויים בכל מחוז תל אביב.
את התוכנית, שהופקדה להתנגדויות בפברואר, גיבשה עיריית נתניה בכפוף לתוכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז, שהגדירה חמישה מרכזי תעסוקה מטרופוליניים משניים למחוז — ובהם פתח תקוה, ראשון לציון, רמלה, ראש העין ונתניה. בתוכנית שהופקדה, נכללו תחילה כ–8.2 מיליון מ"ר לתעסוקה, לצד כ–1,600 יחידות דיור חדשות. אזור התעסוקה המתוכנן משתרע על כ–5,000 דונם — בין כביש 57 בצפון, כביש החוף ממערב, כביש 553 בדרום וקריית השרון במזרח.
אלא שבשבועות האחרונים הגישה עיריית נתניה התנגדות לתוכנית שהיא עצמה מקדמת, כדי להגדיל את השטחים המקוריים, וביקשה להוסיף להם כ–4 מיליון מ"ר. מהתנגדות העירייה ומחוות הדעת הכלכלית שצורפה לה עולה כי מדובר בתוספת שטחים הכרחית לשם הפיתוח העירוני והגדלת היצע הדיור המתוכנן בה בעשורים הקרובים — באופן שיבטיח שמירה על האיתנות הכלכלית של העיר.
"אזור התעסוקה המטרופוליני בנתניה יהיה מרכיב ראשי בקביעת מידת פיתוחה של העיר בשלושת העשורים הקרובים ובמיצובה כאזור תעסוקה מטרופוליני משמעותי במרחב שבין חיפה לתל אביב — בהיותו מנוע הצמיחה המרכזי של העיר", נכתב בהתנגדות. בעירייה ציינו כי נכון להיום, על כל יחידת דיור שמתווספת לנתניה, העירייה סופגת גירעון של כ–1,260 שקל מקופתה, וכי תוספת שטחי המשרדים המבוקשת תתמוך בתחזית הגידול של העיר ל–2045 — כ–70 אלף יחידות דיור חדשות שייבנו בשטחה.
נדגיש כי מסך יחידות הדיור האמורות, כ–12 אלף כלולות בהסכם גג שעליו חתמה עיריית נתניה ב–2016 מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר — שהתחייבו כי בתמורה לבנייתן תקבל נתניה תקציב של כ–800 מיליון שקל לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור.
התכנון מנותק מהשטח
התוכנית הגרנדיוזית, שכאמור כבר מקודמת על שולחנה של הוועדה המחוזית מרכז, מחדדת פעם נוספת את הצורך בתכנון ארצי, ארוך טווח, לשטחי התעסוקה בישראל — ואת הניתוק של התכנון מהמתרחש בשטח. ניתוק הנובע, בין השאר, מהעיוות הטמון בתעריפי הארנונה — המכתיבים הכנסה גירעונית לקופת הרשויות בכל הנוגע למגורים.
בעיריית נתניה טוענים כי התוספת המשמעותית בתוכנית נחוצה בשל ההנחה שבפועל פחות ממחצית מהשטחים הללו יגיעו לכדי מימוש. לטענת העירייה, השטחים הבנויים הנדרשים בפועל מסתכמים למעשה בכ–6.5 מיליון מ"ר — ומהווים תוספת של כ–4.7 מיליון מ"ר בלבד לשטחים הבנויים בשטחה כיום.
אבל כדי להגיע לתוספת הריאלית האמורה, מסבירים בעירייה כי "נדרשת תוספת פוטנציאל תכנוני של פי 2–3 מהזכויות הללו". המימוש הנמוך הצפוי, לטענת העירייה, נובע בין השאר מריבוי הבעלויות על המגרשים השונים בעיר המיועדים לתעסוקה — ומהכדאיות הכלכלית המשתנה בין המתחמים.
אלא שהמניע הכלכלי המובהק מאחורי תוכנית הענק של נתניה, כאמור, אינו ייחודי לה — והוא משקף במידה רבה את העיוותים בשיטת חלוקת ההכנסות הקיימת לקופות הרשויות המקומיות. נכון להיום, סך שטחי הנדל"ן המניב בתחומן של הרשויות — הגורף לקופתן שיעור ארנונה הגבוה פי 3–5 מהארנונה למגורים — הוא מרכיב משמעותי באיתנותן הפיננסית, ומכריע את יכולות הפיתוח שלהן ואת רמת ההשקעה בתושבים.
מתחם איקאה הסמוך לנתניהצילום: עופר וקנין
כך למשל, בסקירה שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, נמצא כי על מנת לכסות את ההוצאות השוטפות של העיריות על כל תושב המתווסף לתחומן, נדרשת תוספת ממוצעת של 20–25 מ"ר של נדל"ן מניב. ברמה הארצית, על פי הסקירה — מדובר בתוספת שנתית נדרשת של 2.5 מיליון מ"ר.
אלא שבמוסדות התכנון המספרים שונים לגמרי. נתונים שחשפה בשנה שעברה התוכנית האסטרטגית ל–2040 של מינהל התכנון, הצביעו כבר אז על עודף היצע תכנוני של נדל"ן מניב בישראל — של כ–240 מיליון מ"ר.
גם במינהל התכנון מעידים כיום בפתיחות על הרוויה הניכרת בשוק המשרדים, שתכנונו הוכתב והתבסס במשך השנים על הצורך הכלכלי של הרשויות המקומיות — לא פעם במנותק מאפשרויות המימוש ומהביקוש לשטחים אלה. בפועל, על פי הנתונים, הקצב הממוצע של מימוש שטחי תעסוקה בישראל מגיע לכ–1.8 מיליון מ"ר בשנה בלבד.
ומה לגבי המעבר לעבודה מהבית?
יתרה מזאת, מצבו של שוק המשרדים הידרדר מאוד בחודשים האחרונים ושוררת אי־ודאות רבה לגבי עתידו ביום שאחרי הקורונה. מאז פרוץ המגפה סומן ענף המשרדים כאחד מקורבנותיה העיקריים — עם נטישה המונית של שוכרים, ירידה במחירי השכירות ומפולת במחירי המניות של יזמיות הבנייה הגדולות בזירה זו.
עברו לתצוגת גלריה
בינתיים, נראה כי השחקנים בענף שומרים על אופטימיות וממשיכים לבנות ולתכנן את שטחי המשרדים כרגיל. אבל גוברות והולכות ההערכות כי המשבר ישנה את שוק העבודה ויקטין את הביקוש למשרדים.
מעיריית נתניה נמסר בתגובה: "עיריית נתניה פועלת בשנים האחרונות בשיתוף פעולה עם הוועדה המחוזית ורשות מקרקעי ישראל, לאישורה של תוכנית מתאר כוללנית לאזור התעסוקה של נתניה, נת/1000. הגדלתו של אזור התעסוקה ומיצובו כאזור תעסוקה ראשי מרחבי, יאפשרו פיתוח משמעותי לעיר והוספה ניכרת של יחידות דיור בתחומה.
"יחס שטחי התעסוקה לנפש הכלל־עירוני בנתניה הוא נמוך והיפוך המגמה הכרחי להמשך פיתוחה של העיר. חלק ניכר ממתחמי התוכנית הם אזורי התחדשות עירונית וכוללים במקרים רבים צורך בהריסה של מבנים קיימים ובניית חדשים במקומם. הקניית היתכנות להליכי חידוש אלה נדרש להגדלת אחוזי הבנייה".
עוד מציינים בעירייה כי מעבר לקרבת המתחם לצירי תחבורה ארציים ראשיים, מקודמות במקביל תוכניות לשיפור הנגישות למתחם זה — לרבות תכנון של תחנת רכבת נוספת בקרבתו, והקמת רשת הכוללת תשעה קווים, שרובם יעברו בתחום התוכנית.
מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז במינהל התכנון נמסר: "אנחנו מצויים בעיצומו של הליך שמיעת ההתנגדויות לתוכנית. אין באפשרותנו להגיב טרם הכרעת הוועדה בכל הנושאים שהועלו בפניה, לרבות לעניין היקף הזכויות".