דה מרקר, הדר חורש, 06.10.2020

ההכרעה על עתיד ההתחדשות העירונית בישראל אמנם ממתינה לכמה שינויי חקיקה - אך הקרב מתנהל בפועל במידה רבה במגרשן של הרשויות המקומיות, המבקשות לצמצם ככל הניתן תוספת של יחידות דיור בשטחן. בימים האחרונים התערב בית המשפט לעניינים מינהליים בלוד במהלך שביצעה עיריית נתניה, ובלם החלטה שעשויה היתה לבטל כליל פרויקט ענק של כ–1,000 יחידות דיור.

מדובר במתחם בורוכוב־הרב קוק בעיר, שתוכניתו אושרה להפקדה על ידי הוועדה המקומית עוד בפברואר 2015. העותר, במקרה זה, הוא אחד הדיירים, שיוצג על ידי עו"ד ראובן פרנקו. בעתירתו תמכו היזמים - חברת הארי יפה נוף, גרופית הנדסה ושפיר מגורים - שטענו כי החלטת העירייה על צמצום הזכויות בדיעבד תביא לביטול הפרויקט כולו.

במסגרת התוכנית אמורות להיהרס 236 יחידות דיור ישנות לטובת הקמתן של 992 יחידות דיור. אלא שלפני כשנה קיבלה הוועדה המקומית בנתניה מעמד עצמאי שאיפשר לה לקדם בעצמה את התוכנית (מכוח תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה) ומהנדס עיריית נתניה, ארז טל, התייצב בפני הוועדה המחוזית והודיע על משיכת התוכנית והחזרתה לדיוני הוועדה המקומית - לפני שקיבלה את אישורה הסופי.

מדיניות להגבלת ההטבות לדיירים

מתחם שלמה המלך־הרב קוק בנתניה הוא אזור במרכז העיר המאופיין בבתים ישנים ברמת תחזוקה נמוכה. תוכנית ההתחדשות העירונית, שאושרה ב–2007, כוללת שטח גדול של 34.5 דונם שעליו בנויות כיום 236 דירות עולים זעירות בבנייני רכבת בני 2–3 קומות. על פי תוכנית ההתחדשות שאושרה, בשלב הראשון היו אמורות להיבנות בשטח 639 דירות חדשות מרווחות, מתוכן 24 פנטהאוזים במגדלים בני 11–17 קומות.

למרות אישור התוכנית, לא נמצאו יזמים שהביעו עניין במימושה והיא נותרה על הנייר בלבד. בניסיון להמריץ את היוזמה להתחדשות עירונית, אישרה העירייה תוכנית נוספת, אגרסיבית יותר, שהניבה תוצאות: התוכנית החדשה הגדילה את היקף יחידות הדיור, הוסיפה שטחים ציבוריים באמצעות הגבהת המגדלים, והשטחים הציבוריים ביניהם, והקצתה חניה ציבורית מתחת לשטחים הציבוריים. שטחן הכולל של הדירות הוגדל ב–62% ומספרן הכולל גדל ל–992.

ב–2019, עת החזירה העירייה את התוכנית לידיה מידי הוועדה המחוזית, החליטה העירייה לבחון מחדש את מדיניותה ולקבוע הגבלות לדיירים. בין השאר קבעה העירייה כי התוספת עבור דירות גדולות תוגבל ל–12 מ"ר בלבד וכן נקבע שטח מינימלי לדירה של 60 מ"ר (בהתאמה לתקן 21 הקובע את כלכליות התוכנית).

הקטנת מספרי הדירות ושטחן במסגרת תוכניות ההתחדשות העירונית נועדה להקטין את הלחץ על התשתיות העירונית, כתוצאה מגידול לא מבוקר במספר התושבים. חלק מהעיריות אף הקפיאו תוכניות להתחדשות עירונית בנימוק שהתשתיות העירוניות, ובעיקר מערכת החינוך, אינן עומדות בגידול האוכלוסייה ללא תוספת הכנסות המאפשרת את מימון ההשקעות הנדרשות.

וכך, באמצע 2019, התקבלה בעירייה ההחלטה על המדיניות החדשה להגבלת ההטבות לדיירים במסגרת ההתחדשות העירונית - אך ההחלטה כללה גם סעיף הקובע שהיא לא תחול על תוכניות שכבר אושרו על ידי הוועדה המקומית.

במועד זה אושרו כבר בוועדה המקומית תוכניות להתחדשות עירונית בהיקף של עשרות אלפי דירות, ולמעשה מרבית התוכניות להתחדשות עירונית בנתניה. למרות ההחלטה על החרגת התוכניות שאושרו על ידי העירייה, קיבלו התושבים הממתינים לתוכנית ההתחדשות העירונית הודעה שהתוכנית לא תקודם, מפני שאינה תואמת את המדיניות העירונית החדשה בעניין התמורה שמקבלים הדיירים.

עו"ד ראובן פרנקוצילום: רונית /סטודיו לה

היזמים: החוזים עם הדיירים כבר נחתמו

העתירה נגד העירייה הוגשה בשם אחד הדיירים, אהרון טל. היזמים טענו בבית המשפט כי התוכנית לפינוי־בינוי לא תוכל לצאת לפועל על פי המגבלה החדשה על שטח הדירות - שכן לא תהיה לה הצדקה כלכלית. הם גם ציינו כי החוזים עם הדיירים כבר נחתמו ודווחו לרשויות המס.

בבית המשפט הסבירה העירייה שהתוכנית אינה יכולה להיחשב כתוכנית שאושרה לצורך ההחרגה, מכיוון שהיא נמשכה מהוועדה המחוזית בטרם אושרה, ולכן אינה קיימת כתוכנית מאושרת. העירייה טענה שהתוכניות שהוחרגו מהמדיניות החדשה אושרו לפני שנים, והתמורות הגבוהות שהבטיחו לדיירים היו העילה לשינוי המדיניות. כמו כן, טענה העירייה שתמורות השטחים שהבטיחו היזמים לדיירים בתוכנית ואושרו בוועדה המקומית גבוהות אף מתמורות השטחים בתוכניות שאושרו בעבר.

עיריית נתניהצילום: עופר וקנין

בעקבות העתירה, ביטל בית המשפט לעניינים מנהליים בלוד את החלטת המהנדס העירוני של נתניה לבטל את תוכנית הענק להתחדשות עירונית. טל ביקש לבטל זכויות שניתנו לתוספת גדולה של דירות בפרויקט ותוספות שטחים לבעלי הדירות. העירייה הודיעה לדיירים שבמקום התוכנית שאושרה, יוגבל מספר הדירות על פי תקן (21) שהתקבל לאחר אישור התוכנית ותוספת השטח המרבי לדירה תוגבל ל–12 מ"ר, לאחר שבמתחם כבר אושרו תוכניות לתוספות שטחים גדולות הרבה יותר, ונחתמו הסכמים בין הדיירים ליזמים בפרויקט פינוי־בינוי.

החלטת בית המשפט עשויה, לפי הערכת העירייה, להשפיע על מספר גדול של תוכניות התחדשות עירונית שזכו לאישור בעבר והעירייה ניסתה לשנות אותן בהליך מנהלי ללא דיון בוועדות התכנון. ערעור נוסף שצפוי להתקבל בנתניה נוגע למגבלות של לפחות תוכנית נוספת אחת, רמת הרצל, שבה אמורות להיבנות 1,000 דירות נוספות בתוכנית להתחדשות עירונית שעוכבה על ידי העירייה. בדיון שהתקיים בבית המשפט טרם ההחלטה, טענה העירייה כי מתחמים רבים בעיר נמצאים במצב דומה, וההחלטה לבטל את המגבלות על הדיירים העותרים עשויה לחול גם עליהם.

נציג הוועדה המקומית נתניה, עו"ד משאל שרעבי, אמר שההחלטה לקבל את העתירה עלולה להוביל "לסיכול מדיניותה של הוועדה ולהותיר את המתחם ללא ביצוע התחדשות עירונית בפועל".

פשרה בין הרצוי למצוי

בדיון משפטי בעקבות החלטת מהנדס העיר לבטל את התוכנית הוסכם שהתוכנית שקיבלה את האישור הסופי בפועל היא התוכנית הראשונה, ל–639 דירות. ואולם תוכנית זו הוכחה כבלתי־כלכלית ליישום והעירייה התנגדה לתוספת השטחים שמציעה התוכנית לדירות החדשות שיימסרו לדיירים ("התמורה לדיירים").

בהחלטתו דחה השופט אורן שוורץ את טענת העירייה שמשיכת התוכנית מהוועדה המחוזית הביאה לתפוגתה. "הודעת מהנדס העיר אינה מלמדת על גניזת התוכנית, אלא על משיכתה לצורך בחינת חלופות בינוי נוספות. בהחלט ייתכן כי הרקע למהלך תכנוני זה הוא ההערות התכנוניות שהתקבלו במסגרת ישיבת לשכת התכנון המחוזי", אמר שוורץ.

השופט ציין שגם בדיונים עם נציג הדיירים, עו"ד פרנקו, העירייה לא טענה שהתוכנית פגה - אלא רק תלתה את אי־קידום התוכנית בעיכובים מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

לפי ההחלטה, יכולה רק הוועדה המקומית ולא מהנדס העיר לקבל את ההחלטה על תוכנית ההתחדשות העירונית, בהתאם לתוכנית הראשונה שאושרה על ידי הוועדה ותוקפה קיים. "ייתכן והפתרון יחייב פשרה כלשהי בין הרצוי למצוי", קבע השופט שוורץ בסעיף שבו רואים הדיירים פתח למשא ומתן על המגבלות החדשות. העירייה והוועדה המקומית חויבו בהוצאות על המשפט - אם כי בסכום נמוך יחסית של 5,000 שקל.

עיריית נתניה סירבה להגיב.