דה מרקר, גילי מלניצקי, 14.10.2020

שיתוק ממשלתי מתמשך, לצד משבר בריאותי וכלכלי, מעיבים על שוק הדיור. "קטסטרופה" — היא המלה שחוזרת על עצמה בשיחות שניהלנו עם בכירי תחום הדיור.

להערכות הכלליות הללו מצטרף דו"ח פנימי של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שחושף נתונים שצריכים להדאיג את הציבור. ההאטה בשיווק הקרקעות והרפורמות שמתייבשות על המדף, יורגשו בארנקי רוכשי הדירות בשנים הקרובות.

1. אין שיווק קרקעות

להערכת התאחדות הקבלנים, המחצית הראשונה של 2020 נסגרה עם צניחה בהיקף של כ–50% בשיווק הקרקעות למגורים מצד המדינה. במחצית זו שווקו קרקעות לכ–7,000 דירות בלבד, לעומת 14 אלף בתקופה המקבילה ב–2019 וכ–19.5 אלף שהמדינה שיווקה בתקופה זו ב–2018. המשמעות היא שבעתיד לא ימולאו עתודות הבנייה למגורים. לנוכח המשבר ואי־היציבות הכלכלית — בהתאחדות מעריכים כי ובשנים הקרובות צפויה צניחה בהתחלות הבנייה.

לפי הערכות ההתאחדות, ב–2020 ייסגרו לכל היותר עסקות ל–15 אלף דירות חדשות (נתון המשקף את מספר המכרזים שנסגרו בהצלחה ונרכשו בפועל על ידי חברות הבנייה). כמות עסקות זו דלה מאוד לעומת נתוני השנים האחרונות, שבהן נסגרו בהצלחה 30–40 אלף עסקות.

"ציבור רוכשי הדירות צריך להיות מודאג — הקבלנים פחות", אומר שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן משולם־לוינשטיין. "הקורונה לא פגעה דרמטית בקצב העבודה באתרי הבנייה ובמשרדים, אבל כמות המכרזים שהמדינה משווקת, ירדה. וזאת לאחר שמחיר למשתכן שיתק את מנגנון שיווק הקרקעות לשוק החופשי. לאלו מצטרפים העיכובים הכרוניים באישורי תוכניות בוועדות התכנון ועיכובים משוללי היגיון בהוצאת היתרים ברשויות. כל אלו היו עוד לפני הקורונה, והחמירו במהלכה".

חיים פייגלין, מנכ"ל ובעלי חברת הנדל"ן, צמח המרמן, וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, בחר במילים קשות יותר: "הקורונה תסתיים בעוד חצי שנה־שנה כקוריוז עוצמתי, אך בעיות השורש האמיתיות שהממשלה צריכה להתמודד עמן — רק התעצמו. הגידול הדמוגרפי מהווה בעיה אל מול חוסר התפקוד של רשות מקרקעי ישראל. זהו גוף מונופוליסטי, נוקשה, ששם רגליים ליזמים. מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה במשך עשורים, וברור שצריך לעשות רפורמות עומק בניהול הקרקע ובארנונה. אבל כשהן לא קורות והפקקים הביורוקרטים רק מתארכים — הסימפטום הוא עליות מחירים".

שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן משולם־לוינשטיין

ומי נהנה מכך? בעלי הקרקעות הפרטיים שכבר בימים אלו מרשים לעצמם להציב תג מחיר גבוה לכל מ"ר — בידיעה שיהיה מי שיקנה, וגם חלק מהקבלנים — שמרגיעים את אנשי המכירות שלהם ומתירים להם להחזיק מלאי לא־מכור, שיימכר תוך שנה במחיר גבוה יותר. "יהיה פה דור אבוד שבשנים הבאות ייאלץ לשלם הרבה יותר על דירה, בגלל שהפוליטיקאים לא רואים מטר קדימה מעבר למערכת הבחירות הבאה — וכבר שנתיים תוקעים את שוק הדיור", אומר בכיר בענף.

2. סכנה: כאן לא בונים

ממשלת ישראל הגדירה בשנים האחרונות כי לשוק הדיור נחוצות בכל שנה התחלות בנייה בהיקף של כ–60 אלף יחידות דיור. בהתאחדות הקבלנים מעריכים כי 2020 תסתיים עם לא יותר מ–40 אלף יחידות דיור, לאחר שב–2019 נרשמו כ–51 אלף התחלות וב–2018 כ–52 אלף, לצד כ–53 אלף התחלות ב–2017.

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדרצילום: אייל טואג

במצב זה, לישראל אין סיכוי לעמוד ביעדי התוכנית האסטרטגית לדיור של הממשלה, שקבעה ב–2017 יעד של בניית 1.5 מיליון דירות חדשות עד 2040 (כ–65 אלף דירות בשנה). סיבה נוספת לדאגה היא שהתחלות הבנייה כוללות בתוכן כבר מלאי מכור של דירות מחיר למשתכן, ומכאן שמלאי הדירות שבנייתן החלה, לא יעמוד במלואו כהיצע פנוי לרכישה.

נתון מדאיג נוסף הוא שבאף שבשני הרבעונים האחרונים של 2019 הוצאו היתרי בנייה ל–30.9 אלף דירות בפרויקטים חדשים למגורים, החלה בפועל בנייה של 22.7 אלף דירות בלבד בשני הרבעונים הראשונים של 2020.

"טוב עשתה הממשלה כאשר החריגה את הענף מענפי המשק שנמצאים בסגר מלא", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו. "אבל חיתוך עמוק במצבת כוח האדם ומחסור חמור בקרקע זמינה למגורים, גוררים אותנו כבר עשרה חודשים לירידה של יותר מ–30% בתפוקות הענף".

חיים פייגלין, מנכ"ל ובעלי חברת הנדל"ן, צמח המרמן

שיחות עם הקבלנים מצביעים על כך שהמצב כיום באתרים טוב, וההאטה בהתחלות הבנייה נגרמת בעיקר בגלל חוסר הוודאות בשוק. "החברות הקטנות פגיעות ושבריריות יותר תחת משבר כלכלי, ולכן חלקן האטו את קצב התחלות הבנייה", אומר פייגלין. "גם הבנקים שקועים במתן הלוואות ובפתרון בעיות — ולא באיתור עסקות ופרויקטים חדשים. לחברות הגדולות עדיין קל יחסית לקבל מימון מהבנקים, ולכן הן יכולות להרשות לעצמן עסקים כמעט כרגיל".

3. תשכחו מהתחדשות

בתוכנית האסטרטגית לדיור, הגדירה הממשלה את ההתחדשות העירונית כיעד בעל משקל גדול מכלל התחלות הבנייה. ב–2017–2020 נדרשה ההתחדשות העירונית להוות כ–20% מכלל יחידות הדיור המאושרות; ב–2021–2025 כ–25%; ול–2026–2030, היעד הוא 35%.

אתר בנייה ביבנה, ב- 2019צילום: אייל טואג

נתוני התאחדות הקבלנים מראים שבחסות הקורונה — היעדים הפכו לחלום רחוק. הירידה המשמעותית ביותר היא במסלול של תמ"א 38/2 — הריסה ובנייה, שעומדת על 60% לעומת שני הרבעונים האחרונים של 2019. הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות באשר למסלולי ההתחדשות העירוניים, לאחר שבמינהל התכנון הכריזו כבר לפני יותר משנה על פקיעת תוקף תמ"א 38 באוקטובר 2022 — אך עוד לא מצאו זמן לאשר חלופה ודאית.

"מתחילת השנה לא רכשנו קרקעות מינהל בגלל מיעוט המכרזים, ובשוק הפרטי קשה לאתר קרקעות בנפחים משמעותיים שלא כרוכים בתהליכי פירוק־שיתוף", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר. "גם ההכרזה על ביטול תמ"א 38, עוד לפני שגיבשו ואישרו תוכנית חלופית, יצרה מצב קיפאון. במקום להגדיר עקרונות חדשים ולתת לשוק להתחיל להתנהל לפיהם — יצרו שיתוק".

עבור אלפי בעלי דירות במבנים ישנים, אין אופק לגבי יכולתם לחדש את הנכס המתיישן ולאפשר לעצמם, בגיל 80, מעלית שתחליף את המדרגות. נראה שהמפלגות החרדיות שלקחו על עצמן את שוק הדיור, חושבות יצירתי כדי להחזיר את יעקב ליצמן למשרד השיכון, אבל לא כדי להבטיח פעילות בענף ההתחדשות העירונית.

"היעדר תקציב המדינה מונע את היכולת לשווק"

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "הכנסות הרשות ב-2020, שנת הקורונה, קרובות להכנסותיה ב-2019. נכון לספטמבר 2020 הסתכמו הכנסות רמ"י בכ-5.5 מליארד שקל - מספר נמוך במעט בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז הסתכמו ההכנסות ב-5.8 מליארד שקל. ההכנסות הרשות משקפות ניהול נכון ומעידות על מאמץ לשווק קרקעות לדיור, מסחר ותעסוקה בשנת קורונה, שנה שפגעה בכלכלה באופן דרמטי.

גם היעדר תקציב מדינה בתוקף מנע ומונע מרמ"י את היכולת לשווק מכרזים באזורי הפריפריה, בשל הצורך לתקצב את המענק לרוכשים ואת סבסוד עבודות הפיתוח.

גורם נוסף המעכב את קצב השיווקים הוא היעדר אישור הרשמי והסופי של תוכנית הדיור החדשה שנקבעה במועצת מקרקעי ישראל לפני כחודש. ככל שיפתרו בהקדם סוגיות היעדר התקציב והחלטת המועצה לגבי תוכנית הדיור, אנו צופים הצלחה בסגירת חלק מהפערים, כך שהיקף המכרזים שיפורסם עד סוף השנה יהיה 26 אלף בינואר-ספטמבר 2020, לעומת 30 אלף בתקופה המקבילה ב 2019. עם זאת, צפויה ירידה בהיקף העסקות השנה ל-17 אלף בינואר-ספטמבר 2020, לעומת 27 אלף בתקופה המקבילה אשתקד".