דה מרקר, עדי כהן, 08.11.2020

בעוד כעשור מהיום, לאורכם של כ–145 קילומטרים מתחת לפני האדמה, תתחולל בישראל מהפכה. פרויקט המטרו הלאומי, המקודם בימים אלה בהליך מזורז במוסדות התכנון, יחצה 24 ערים וירחיב את רשת הסעת ההמונים במטרופולין תל אביב לפרברים שסביבה, באופן שיחסוך על פי ההערכות כ–50% ממשך הזמן שתושבי המרכז מבלים מדי יום בכבישים.

אלא שההשפעה של פרויקט התשתיות הלאומי — שעלותו נאמדת בכ–150 מיליארד שקל — אינה רק בשיפור איכות החיים של התושבים: סקירה שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, שמלווה את פרויקט המטרו, חושפת בראשונה את הפוטנציאל הנדל"ני העצום שגלום בפרויקט התחבורה העתידי, ואת השפעתו הצפויה על מחירי הנכסים במרכז הארץ.

הסקירה, שנתוניה נחשפים כעת בראשונה, מתבססת בעיקר על השוואות בינלאומיות שבחנו את השפעת המטרו על סביבתו ביעדים שונים בעולם — בהם לונדון, סינגפור, הונג קונג וסן פרנסיסקו. הסקירה מחלקת את אומדני עליית השווי של הנכסים ואת מגמות הפיתוח הצפויות סביבם לפי שלושה גורמים מרכזיים: המרחק שלהם מתחנת הרכבת, ייעודם, ומרחקם מ"גרעין" המטרופולין — העיר תל אביב.

על פי הסקירה, חלק ניכר מההשפעה של המטרו תתרכז באופן טבעי בסביבתן המיידית של 109 התחנות שעתידות לקום במסגרתו — עד למרחק של קילומטר מכל תחנה. היקפי ההשפעה הגבוהים ביותר צפויים בטווח של 300–500 המטרים הראשונים, שם מסמנות ההשוואות הבינלאומיות עליות ערך צפויות של כ–20% בממוצע בשווי הנדל"ן — הן במשרדים ובמסחר, והן במגורים. כמו כן, גם בין תחנות המטרו השונות צפויים הבדלים לגבי השפעתן על ערך הנכסים בסביבתן, כפי שצופה הסקירה. עליות הערך הגבוהות ביותר עתידות להתרחש בסמיכות לתחנות שבהן יש הצטלבות של קווים או שילוב של אמצעי הסעת המונים נוספים, כמו הרכבת הקלה, כפי שמתקיים למשל בגלילות, בכפר גנים בפתח תקוה, ביוספטל בחולון, ובתחנות ארלוזורוב, השלום וההגנה בתל אביב.

עם זאת, לפי הסקירה, מי שירוויחו מעליות הערך הגבוהות ביותר בטווחים אלה הם המשרדים ושטחי המסחר — שייהנו מעליית שווי הנכסים, מהיקף זכויות בנייה מוגבר, ומנגישות תחבורתית בעלת משמעויות כלכליות רבות. משכך, וכפי שרואים גם ביעדים השונים בעולם, אפשר לצפות שגם מגמות הפיתוח העתידי של הנדל"ן לשימושים אלה יתרכז בעיקר באזורים אלה.

כך למשל, הסקירה מראה כי בסן פרנסיסקו והונג קונג — במרחק של מאות המטרים הסמוכים לתחנות הרכבת התחתית — כ–75% משטחי הנדל"ן משמשים למשרדים. בוושינגטון ו־וונקובר, שיעור המשרדים בטווחים אלה אף מגיע ל–88%. אחת המשמעויות של כך, כפי שמסבירה דניאלה פז ארז, מייסדת ובעלים של פז כלכלה והנדסה, היא שייתכנו צמצום ודעיכה משמעותיים של אזורי מסחר ותעסוקה אחרים, המרוחקים מהתחנות המתוכננות.

"בשונה משאר מדינות העולם, שבהן המטרו התפתח בהדרגה ביחד עם הפיתוח של אותן מדינות וערים, כאן פרויקט המטרו בא לצמצם פער של מאה שנים בתוך עשור אחד — והוא נכנס לתוך מציאות קיימת", מסבירה פז ארז. "את הפרישה של מוקדי התעסוקה העתידיים והפיתוח הנדל"ני תגדיר תוכנית המתאר הארצית של המטרו — תמ"א 70 — אבל המגמה הכללית היא פיתוח אינטנסיבי מסביב לתחנות, שיצדיק את הצורך בהן. לכן, במקומות מרוחקים מהמטרו, שבהם יש כיום תכנון ראשוני לתעסוקה, קיימת כעת סבירות גבוהה שהתוכניות האלה לא יתממשו. גם בחנויות רחוב ושטחי מסחר שמרוחקים מתחנות המטרו בטווח של יותר מ–500 מטר — שלהם לא תהיה נגישות אחרת של מערכת הסעת המונים — ייתכן שנראה פגיעה ודעיכה משמעותית".

בנדל"ן למגורים, כפי שעולה מהסקירה, עליות הערך הגבוהות ביותר צפויות דווקא הרחק מהעיר תל אביב — המנצחת התמידית על יוקר מחירי הדירות בישראל — ואף ממעגל הערים הצמוד לה. את העלייה המשמעותית ביותר צופה הסקירה ב"טבעת הערים" השנייה במטרופולין — שכוללת את באר יעקב, גבעת שמואל, ראשון לציון, רחובות, רמלה, לוד, נס ציונה, הוד השרון, פתח תקוה וערים נוספות.

"באזורים האלה אנחנו צופים שהאפקט של המטרו יהיה הגדול ביותר ושנראה שם עליות מחירים גדולות יותר — אפילו יותר מבתל אביב", אומרת פז ארז. "בערים כמו רמלה, לוד ובאר יעקב, למשל — שלא היו מרושתות בתחבורה ציבורית קודם לכן — אנחנו צופים עלייה של ערך הנכסים גם ב–24% ויותר, וזה נכון גם לגבי ערים נוספות שנמצאות ברצועה הזו.

"הרציונל שעומד מאחורי זה הוא שברגע שהמטרו יתחיל לפעול, וכנראה כבר קודם לכן עם הציפייה לו, אנשים יהיו מוכנים להתרחק מהגרעין של תל אביב וסביבתה הקרובה, כי הנגישות תהיה נוחה יותר וזמן הנסיעה יתקצר בהרבה. בסופו של דבר, זה ייצר אטרקטיביות גדולה יותר למגורים באזורים האלה — מה שצפוי להביא גם לעליות שווי של הנדל"ן. אני חושבת שמי שרוצה כיום להשקיע בדירה שתשביח את עצמה, עדיף לו לקנות באזורים האלה ולא בתל אביב".

חוסר הוודאות מעכב את עליות המחירים

עד שנחוש את המטרו חולף תחת רגלינו ונהנה מקיצור זמן הנסיעה לעבודה צפוי לחלוף עשור לפחות, אולם את ההשפעות הנדל"ניות של פרויקט הענק ייתכן שנראה הרבה קודם. "כשמסתכלים על השינויים שפרויקטים כמו המטרו חוללו במקומות אחרים בעולם, רואים בכל מקום — ובאופן עקבי — השפעה אדירה על מגמות הפיתוח ועל שווי הנכסים בסביבתו", טוענת פז ארז. "אלא שההשפעה הזו, כפי שראינו, לא מתחילה רק ביום שבו המטרו כבר נוסע, אלא גם מרגע ההכרזה על הפרויקט — כאשר כבר אז אפשר לראות התחלה של מגמת עליית הערך".

אחת ההמחשות האקטואליות לכך טמונה בפרויקט "קרוסרייל" (Crossrale) בלונדון, או כפי שהוא מוכר בקרב תושבי הממלכה המאוחדת — Elizabeth Line — שנחנך בדצמבר אשתקד. מדובר בקו מטרו חדש שמחבר את שדה התעופה הית'רו והעיר רידינג שממערב ללונדון לשכונות המזרחיות ביותר בבירה הבריטית, ואורכו כ–117 קילומטר.

בדומה לפרויקט המטרו הישראלי, גם כאן מדובר בפרויקט תשתית מורכב שנבנה והוטמע לתוך מציאות קיימת, ואינו התפתח בהדרגתיות עם העיר, בשונה מהרכבת התחתית של אנגליה ומשאר היעדים שנבחנו בסקירה. על התוכנית להקמתו של הקרוסרייל התבשרו האנגלים בראשונה ב–2007 — אז אושר הפרויקט.

זמן קצר לאחר מכן החלה להירשם בשטח ההשפעה שלו על הנדל"ן בלונדון. נתונים שפירסמה הנהלת הקרוסרייל בלונדון מראים כי בתחום המשרדים, כבר ב–2012–2016 — עוד לפני שנחנכה הרכבת — עלה ערכם של נכסי תעסוקה הממוקמים במרחק של כקילומטר מהתחנות העתידיות של הקרוסרייל בכ–14% בממוצע. בנדל"ן למגורים, ההשפעה המוקדמת היתה דרמטית אף יותר — עלייה של כ–29% בערכם של נכסים הממוקמים בקרבת הרכבת. להערכת מנהלי הפרויקט, עד 2026 יעלה הנדל"ן למגורים במרכז לונדון אף ל–35%.

לעומת זאת, בישראל, נראה כי חרף התכנון המתקדם של הרכבת, ההשפעה של פרויקט הענק על המחירים עדיין לא מורגשת. בדיקת TheMarker עם מתווכים בכמה מהערים המרכזיות בתוואי המטרו — שבהן צפויות עליות הערך המשמעותיות ביותר — מעידים על תחילתו של שיח ועניין בפרויקט העתידי בקרב המשקיעים, אך בעיקר על חוסר־אמון בקרב התושבים בהבטחות לפרויקט הענק, וחוסר־ודאות או מודעות של הציבור בנוגע לקידומו.

דניאלה פז ארז, פז כלכלה והנדסהצילום: דרור נחום

"משקיעים שמגיעים לכאן להתעניין בדירות שואלים לעתים על הרכבת הקלה והמטרו, כי ברור להם שזה יעלה את ערך הדירות, אבל זה לגמרי בשוליים", אומרת שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו־סכסון בלוד. "מצדם של המוכרים, לא נראה שהנושא של המטרו נכנס בכלל למערך השיקולים שלהם, ולא משפיע על התמחור של הדירות מצדם. התחושה שלי היא שאנשים בלוד קצת התייאשו מהבטחות, כך שגם אם הם קוראים בעיתון שיום אחד יהיה פה מטרו — הם לא בהכרח מאמינים שזה יקרה, או שמבחינתם זה פשוט תכנון עתידי ורחוק".

לדברים האלה מצטרף גם מולי ארבל, זכיין רימקס ברמלה, לוד ובאר יעקב. "את חוסר האמון או הרמת הגבה בנוגע לפרויקט המטרו אנחנו רואים יותר בקרב הציבור ובעלי הנכסים ברמלה לוד, ששבעים מהבטחות, אבל דווקא המשקיעים שמגיעים מבחוץ — ואולי מגיעים עם הבנה רחבה יותר בעולם הנדל"ן — מפקפקים פחות", הוא אומר. "משקיעים לרוב מבינים שפרויקט בסדר גודל כזה הוא משהו שלוקח זמן, אבל שבסופו של דבר ההשפעה שלו היא אדירה. אני חושב שמבין הערים באזור, את הציפייה למטרו כבר עכשיו מרגישים בעיקר בבאר יעקב — שם זה לגמרי כבר חלק מהשיח בעסקות.

"הציפייה הזאת אמנם עוד לא מקבלת ביטוי במחירים, אבל אני חושב שמתחילים להבין שהדבר הזה עוד יהפוך את כל הערים האלה — שהן כיום ערים פריפריאליות — לערי מרכז סטנדרטיות, ושזה ישפיע על המחירים".