כלכליסט, אמיתי גזית, 24.12.2020

מאז שהוקמה החברה הממשלתית דירה להשכיר עברו כבר שבע שנים. הדבר נעשה בשם החזון של שר האוצר אז, יאיר לפיד, להקים בישראל מלאי של עשרות אלפי דירות להשכרה ממוסדת וארוכת טווח. בדיקת “כלכליסט” מצאה כי ממשלת ישראל, על גלגוליה הרבים מאז, אמנם השאירה את פרויקט דירה להשכיר בחיים, אבל גם עשתה הכל כדי להקשות להגשים את חזונו.

מ־2014 ועד היום המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, הקצתה לחברה מגרשים לבניית כ־2,200 דירות להשכרה בלבד במסגרת התוכניות שאושרו בוותמ"ל — ועדת העל הממשלתית שהוקמה כדי לזרז אישור בנייה לתוכניות גדולות. זאת — בעוד שעל פי הוראת השעה שהסדירה את פעילות ותמ"ל המדינה התחייבה להקצות מגרשים לבניית כ־70 אלף דירות להשכרה כלומר עד עתה דירה להשכיר קיבלה רק 3% מהשטח שהובטח לה.

לא כל תוכניות הוותמ"ל בשלות ומוכנות לשיווק, אבל אפילו כשבוחנים את מעט התוכניות שמהן הקצתה רמ"י מגרשים לדירה להשכיר הנתונים רחוקים מאוד מכוונת המחוקק. מתוך כ־100 תוכניות שעברו בוותמ"ל, רק בשבע תוכניות חברת דירה להשכיר קיבלה מגרשים שאיפשרו בנייה להשכרה. על פי החוק והחלטות ממשלה, בשבע התוכניות האלה גם יחד אמורים להיבנות יותר מ־4,500 דירות להשכרה, אולם חברת דירה להשכיר קיבלה מגרשים המאפשרים בנייה של קצת יותר מ־2,200 דירות להשכרה, כלומר רק כ־49% מהנדרש.

במקביל, לדירה להשכיר הוקצו במשך השנים עוד כ־20 מגרשים עם תוכניות שאושרו במוסדות תכנון אחרים, לבניית כ־4,000 דירות נוספות בלבד. כך שבסך הכל, בשבע שנות הפעילות של דירה להשכיר הקצתה המדינה לחברה קרקעות לבניית פחות מ־7,000 דירות להשכרה, רחוק מאוד מההבטחה ל"150 אלף דירות להשכרה בתוך עשר שנים".

בחודש שעבר חשפף “כלכיסט” את התוכנית למזג את חברת דירה להשכיר בחברה ממשלתית אחרת — ערים, המשמשת זרוע ביצוע של הממשלה להקמת תשתיות לשכונות חדשות, מה שכמובן מטיל ספק בנוגע להמשך דרכה המקורית.

בנוסף, מנכ"ל החברה יאיר טל יעזוב את החברה במרץ 2021 והחזון להציף את המדינה בדירות להשכרה נמצא כרגע על פרשת דרכים.

דחיקת החברה בפרט ופרויקטים של דיור להשכרה בכלל היא בעיקר תוצאה של חילופי שרים במשרד האוצר, מינוי של משה כחלון במקום יאיר לפיד וההחלטה להסיט משאבים לפרויקט מחיר למשתכן. כתוצאה מכך, אפילו ביישובים שבהם יש למדינה עתודות קרקע גדולות לא נבנו כלל פרויקטים להשכרה, או נבנו מעט מאוד.

הדבר בולט במיוחד במודיעין, שבה שווקו 3,500 דירות במחיר למשתכן ואף לא דירה אחת להשכרה. או בראשון לציון, שבה שווקו כ־4,600 דירות במחיר למשתכן, לצד שני פרויקטים ל־260 דירות להשכרה בלבד.

רמ"י לא מעוניינת

חברת דירה להשכיר נוסדה ב־2013 במטרה לפתח שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בכלל ודיור להשכרה במחיר מפוקח. באופן לא רשמי, במשרד האוצר קיוו כי החברה החדשה והרזה תוכל להתחרות במונופול הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) בעולם שיווק המקרקעין והחתימה על הסכמי פיתוח עם רשויות מקומיות.

כדי להבטיח את החזון, נוסדה ב־2014 הוותמ"ל, והוראת השעה שהסדירה את פעילותה הקנתה לה סמכויות יוצאות דופן שאיפשרו לה לדלג על ערכאות תכנוניות. על פי ההוראה, לוועדה יש שלוש מטרות, האחת הגדלה מהירה של היצע הדירות, השנייה הגדלה של היצע הדירות להשכרה, והשלישית הגדלה של היצע הדירות להשכרה במחיר מופחת.

כדי להשיג את המטרות, הוראת השעה הגדירה ברירת מחדל שעל פיה בכל תוכנית שתאושר בוותמ"ל 30% מהדירות יוקצו לדיור להשכרה לטווח ארוך. האפשרות של הממשלה לצמצם בתוכנית מסוימת את שיעור הדירות להשכרה מוגבלת ומוגדרת בחוק בבירור. אפשר לצמצם את שיעור הדירות להשכרה במחוזות דרום וצפון, שבהם הביקוש לדירות נמוך יחסית. כמו כן אפשר לצמצם את שיעור הדירות להשכרה במקרים שבהם פרויקט להשכרה בהיקף של 30% אינו ישים מבחינה כלכלית.

מבדיקת “כלכליסט” עולה, כי כבר בשלב הראשוני הממשלה בעטה בחזון שהיא עצמה קידמה. כך נמצאו שמונה תוכניות במחוז חיפה, במרכז ובתל אביב שבהן הופחת שיעור הדירות להשכרה, ולא ברור מה ההצדקה לכך. בתוכנית בחיפה בשכונת בת גלים לבניית 1,000 דירות הוחלט כי לא יוקצו כלל דירות להשכרה; כך גם בבת חפר, שבה אושרה תוכנית לבניית 1,200 דירות; בשתי תוכניות לבניית 10,000 דירות בסך הכל על חורבות מחנה צריפין הוקצו רק 10% מהדירות להשכרה, ובתוכנית בתל השומר לבניית 3,000 דירות רק 20% מיועדות להשכרה.

לאחר שהממשלה מכריזה על מתחם שהתכנון שלו עובר לוותמ"ל, התוכנית מאושרת סופית בתוך כשנתיים, ומבחינה תכנונית אפשר להתחיל לבנות. אלא שבין הוותמ"ל לבין דירה להשכיר עומדת רמ”י שמנהלת את כל קרקעות המדינה. היא זו שמנהלת משא ומתן מול מחזיקי הקרקע פולשים או חוקיים, היא זו שמנהלת את המכרזים והסכמי החכירה מול חברות הבנייה. כך שרק רשות מקרקעי ישראל יודעת מה מצבה של הקרקע, האם היא פנויה ואפשר לשווק אותה לבנייה.

ב־2015, כשנה לאחר הקמת הוותמ"ל, מונה משה כחלון לשר אוצר ושינה את סדרי העדיפויות. כחלון הרחיב את תוכנית מחיר למשתכן אשר מעודדת רכישת דירות במחיר מוזל. כל זרועות הממשלה שעוסקות בדיור התמקדו כמעט רק בהשגת מטרה זו ויעדים אחרים, ובהם דיור להשכרה, נדחקו.

ראש העיר נסוג

החשש כי החברה החדשה תאיים על ההגמוניה של רמ"י הוביל לכך שהיא לא אפשרה להקצות לחברה קרקעות בהיקף גדול. המוטיבציה של רמ"י להקשות על דירה להשכיר נבעה גם מסתירה בין היעדים שנקבעו על ידי כחלון לבין יעדי דירה להשכיר: רמ"י ביקשה להגדיל את מספר הדירות במחיר למשתכן, ולכן הקצאת קרקע לדירה להשכיר פגעה במאמצים האלה.

בנוסף, רמ"י נמדדת גם על פי הכנסות מצטברות, והמחיר שהיא מקבלת עבור קרקע המיועדת לבניית פרויקט להשכרה נמוך בהרבה מאשר המחיר שמשולם עבור קרקע לבנייה למגורים.

כדי שדירה להשכיר תוכל לפתח ולשווק מגרש, רמ"י צריכה להקצות לה אותו. מאז שנוסדה החברה היא פעלה בניסיון לאתר מתחמים המתאימים לפיתוח דיור להשכרה, וזאת בנוסף למתחמים שהיא אמורה לקבל בתוכניות הוותמ"ל. אך פעמים רבות מאמציה כשלו, לאחר שרמ"י הערימה קשיים. כך למשל, החברה ניסתה להעתיק לאחת הערים במרכז הארץ מודל מוצלח שיושם במתחם המשתלה בתל אביב, שבו לעירייה ולרשות מקרקעי ישראל היתה בעלות משותפת במגרש. ראש העיר, שהסכים לרעיון בשלב ראשוני, נאלץ לסגת לאחר שהובהר לו כי אם ישתף פעולה עם דירה להשכיר רמ"י לא תקצה קרקע שהיתה דרושה לפרויקט של פינוי בינוי.

בכל מכרז מקרקעין רגיל, או כזה של דיור להשכרה, יש ועדת מכרזים שקובעת את כלליו ומאשרת שינויים. משום ששלושה מבין חמשת חברי הוועדה הם נציגי רמ”י, כל שינוי בכללי המכרז מחייב את אישור הרשות, אך לעתים קרובות חלפו שבועות עד שאושרו שינויים שנדרשו בעקבות בעיות שיזמים העלו.

דווקא התוכניות למיזוג דירה להשכיר עם חברת ערים העניקו דחיפה מחודשת לחזון של דירה להשכיר. ההערכות היו כי דווקא המיזוג יעצים את היכולות של שתי החברות ויספק תמריץ ומשאבים למיזם הדיור להשכרה. האיש שמוביל את הרעיון הוא מנכ"ל משרד הבינוי יאיר פינס, שיסגור מעגל סמלי, משום שבשנת 2013 כאשר היה רכז באגף תקציבים במשרד האוצר הוביל את ההליכים להקמת החברה. פינס הוא גם זה שהוביל את הקמת הוותמ"ל והוראת השעה שמסדירה את פעילות הוועדה. אם לשפוט על פי מעשיו בעבר והתבטאויותיו בחודשים האחרונים, הוא בוודאי מתכוון לנצל את כוחה של דירה להשכיר להגדלת היצע הדירות בין אם תמוזג עם ערים ובין עם תישאר נפרדת.

ההחלטה על בחירות שהתקבלה השבוע, גוזרת שיתוק על המערכת הפוליטית לחצי שנה לפחות וטרפה שוב את הקלפים. מיזוג החברות לא יצא לפועל וקשה להאמין שמישהו יחליט לפתע לתמוך בדיור להשכרה, שחלילה יזכה את יאיר לפיד בקרדיט.

מר”מי נמסר בתגובה לטענות המועלות בכתבה: “מוקד פעילות הממשלה בשנים האחרונות היה שיווק בשיטת מחיר למשתכן ובהתאם ניתנה לכך עדיפות. כמו כן תוכניות השכרה סובלות פעמים רבות מהיעדר היתכנות כלכלית, התנגדות ראש ערים וביקושים נמוכים. לא נכון ולא הגון לקשור זאת לפעילות הרשות”.